Lucrări la bloc în 2026: balcon, mansardă, pereți, acorduri

Într-un bloc, apartamentul e al tău, dar fațada, acoperișul, podul și structura nu sunt. Din 25 august 2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026) a abrogat Legea 50/1991 și a înlocuit împărțirea simplă în „cu autorizație" și „fără autorizație" cu trei regimuri. Închiderea balconului a coborât un nivel, iar mutarea unui perete ușor a urcat unul.

Ce s-a schimbat de la 25 august 2026 pentru lucrările la bloc?

Regimul unei lucrări nu se mai citește dintr-o singură listă, ci din trei articole. Tabelul e valabil pentru un bloc obișnuit, în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice.

Regula de citire: ce nu apare în listele de la art. 299 și art. 294 cade automat în autorizație. Codul nu lasă o a patra variantă.

Pot să închid balconul fără autorizație în 2026?

Da, dar nu fără formalități. Art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (iv) trece „închiderea în mod unitar a logiilor și balcoanelor în apartamente locuințe colective" printre lucrările care se pot executa pe baza notificării transmise primăriei. Notificarea e obligatorie și prealabilă, iar Codul o tratează ca pe o declarație pe propria răspundere (art. 297 alin. 2). Același punct acoperă și renovarea sau extinderea băii și a bucătăriei.

Atenție la diferența dintre închidere și extindere: dacă scoți balconul peste conturul existent, ești la o extindere, care cere autorizație și un drept asupra terenului. Pentru spațiile de la parter, Codul prevede expres un contract de superficie, încheiat cu hotărârea adunării generale adoptată cu două treimi din numărul total al proprietarilor și cu acordul scris al tuturor proprietarilor direct afectați (art. 325 alin. 4).

Un al doilea filtru, descoperit de obicei prea târziu: balconul deschis și logia deschisă se deduc din suprafața luată în calcul la coeficientul de utilizare a terenului, iar odată închise intră în ea. Dacă blocul e la limita CUT admis, primăria poate respinge notificarea pentru neconformitate cu documentațiile de urbanism (art. 296 alin. 1 lit. e). Vezi și suprafața utilă, construită și desfășurată.

Ce înseamnă „închidere în mod unitar" și ce faci dacă blocul nu are proiect unitar?

Codul folosește expresia, dar nu o definește. Sensul vine din Legea 196/2018, art. 32 alin. (2): la imobilele colective multietajate, modificarea aspectului fațadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent câte asociații sunt constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentații tehnice întocmite de arhitecți cu drept de semnătură. „Unitar" înseamnă un singur proiect de închidere pentru tot blocul, nu tâmplăria pe care ai ales-o tu.

Dacă blocul nu are un asemenea proiect, ordinea corectă e invers decât și-o imaginează majoritatea:

1. Președintele asociației cere în scris primăriei restricțiile de culoare, aspect și materiale din regulamentul local de urbanism (art. 32 alin. 3 din Legea 196/2018).
2. Asociația comandă documentația tehnică unitară unui arhitect cu drept de semnătură.
3. Adunarea generală o aprobă, cu majoritatea de la art. 39, descrisă mai jos.
4. Abia apoi fiecare proprietar notifică primăria pentru apartamentul lui, pe soluția aprobată.

Un balcon închis singur, cu geamuri diferite de restul blocului, nu îndeplinește condiția din text, deci nu intră în procedura de notificare.

Cum trimiți notificarea și cât durează?

Notificarea se depune la primăria competentă să emită autorizații de construire, înainte de începerea lucrărilor, în scris sau digital. Conține formularul aprobat prin Ordinul 975 din 25 august 2026, un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat întocmit de arhitect sau inginer și dovada plății taxelor (art. 295).

Primăria are 15 zile lucrătoare să răspundă. Poate cere clarificări, poate respinge motivat, îți poate spune că lucrarea are totuși nevoie de autorizație sau poate să tacă, iar tăcerea înseamnă aprobare tacită (art. 296 alin. 1). Lucrările nu încep însă în ziua a 16-a: mai treci 15 zile calendaristice după împlinirea termenului (art. 296 alin. 6). Apoi ai 3 ani să execuți.

Două lucruri ratate frecvent: recepția la terminarea lucrărilor e obligatorie și la lucrările notificate, cu un reprezentant al primăriei, inclusiv în regie proprie (art. 280 alin. 2, art. 298 alin. 6); iar intabularea se face pe baza dovezii de transmitere a notificării și a înregistrării în Registrul Național al Construcțiilor (art. 298 alin. 7). Registrul nu era operațional la data verificării; până atunci, procesul-verbal se trimite Inspectoratului de Stat în Construcții.

Cât costă, în taxe, închiderea unui balcon?

Notificarea nu e gratuită: art. 295 alin. (4) cere plata taxelor datorate pentru emiterea autorizațiilor. Sumele se calculează pe valoarea lucrărilor, deci la un balcon rămân mici; partea consistentă e proiectul.

La o lucrare declarată la 20.000 lei: 100 lei taxa de autorizare, 10 lei cota de control, 10 lei timbrul de arhitectură. Un punct neclar, semnalat ca atare: cota de 0,5% către Inspectoratul de Stat în Construcții e reglementată la art. 352 alin. (1) pentru lucrările pentru care se emit autorizații, deci textul nu o leagă de notificare. Întreabă la ghișeu înainte să plătești.

Ce lucrări la bloc poți face fără nicio formalitate?

Lista e la art. 299 alin. (2) lit. a) și se aplică numai în afara zonelor protejate. Relevante pentru un apartament:

• înlocuirea tâmplăriei exterioare, dacă păstrezi forma și dimensiunile golurilor și ale tâmplăriei, chiar dacă schimbi materialul (pct. 4). Mărirea golului iese din listă;
• tâmplărie interioară, tencuieli, zugrăveli, placaje, pardoseli și instalații interioare (pct. 3, 7 și 9);
• reparații la finisajele exterioare, dacă nu modifici elementele de fațadă și culorile clădirii (pct. 5);
• montarea sistemelor locale de încălzire și de preparare a apei calde, a aparatelor individuale de climatizare și a contoarelor (pct. 10): centrala de apartament și unitatea exterioară de aer condiționat nu cer, urbanistic, nicio formalitate;
• panouri fotovoltaice sau solare montate de proprietarii prosumatori, cu înștiințarea prealabilă a primăriei (pct. 13).

Capcana: „fără formalitate urbanistică" nu înseamnă „fără acordul nimănui". Unitatea exterioară de aer condiționat și panourile se fixează pe fațadă, terasă sau acoperiș, adică pe proprietate comună (art. 35 din Legea 196/2018), unde intră în joc regula de la art. 39.

Ce perete pot muta la o recompartimentare?

Depinde de rolul peretelui, de materialul din care e făcut și de dacă se poate demonta. Codul a înăsprit regula față de Legea 50/1991, unde compartimentările ușoare se făceau fără nicio formalitate.

Condițiile de la notificare sunt cumulative: cade una, cade tot regimul. La blocurile din panouri mari, aproape orice perete poate avea rol structural, iar rolul se stabilește prin expertiză, nu din ochi. Ce se poate schimba practic e în ghidul despre apartamentul decomandat și semidecomandat.

Ce îți trebuie pentru mansardare la bloc?

Codul face o distincție pe care ghidurile vechi o ratau. Amenajarea unei mansarde într-un pod existent se poate face prin notificare, cu două condiții: să nu modifici volumetria de ansamblu a clădirii și să nu fie necesare măsuri de consolidare (art. 294 alin. (2) lit. b) pct. iii). Supraetajarea prin mansardare, adică schimbarea formei acoperișului sau adăugarea unui nivel mansardat peste o terasă, se face, spune expres anexa de definiții a Codului, numai în urma obținerii unei autorizații de construire.

Trei lucruri de verificat înainte de orice discuție cu un proiectant:

• Regulamentul local de urbanism trebuie să o permită. Codul spune că mansardele noi sau extinderea prin mansardare se pot realiza numai acolo unde regulamentul o permite.
• Podul e proprietate comună, la fel ca acoperișul și terasa (art. 35 din Legea 196/2018). Nu poți dispune de el singur.
• Mansarda intră în numărul de niveluri și în CUT. Excepția utilă: dacă mansardarea unui pod existent, fără modificarea geometriei, depășește CUT-ul admis, Codul spune că nu e nevoie de PUZ.

Suprafața nou creată se înscrie apoi în cartea funciară, pe baza unei documentații cadastrale actualizate. Altfel ai construit ceva ce, juridic, nu există.

Ce acorduri îți cere asociația de proprietari?

Legea 196/2018 nu a fost abrogată de Cod, deci regulile din asociație au rămas neatinse. Trei texte contează:

• Art. 39: modificările constructive și folosirea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale condominiului se fac numai cu acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociației, cu acordul tuturor proprietarilor direct afectați și pe baza autorizației de construire. Textul spune încă „autorizație", pentru că nu a fost pus la zi după Cod; procedura urbanistică e cea din Cod, dar cerința de acord rămâne intactă.
• Art. 32 alin. (2) și (3): fațada se modifică unitar, pe bază de documentație tehnică, după ce asociația cere primăriei restricțiile aplicabile.
• Art. 261 din Cod: dacă expertiza tehnică arată că sunt necesare măsuri de punere în siguranță a construcțiilor existente, ai nevoie de acordul vecinilor sau al asociației în formă autentică, la notar. Refuzul poate fi justificat, iar refuzul nejustificat se constată de instanța de contencios administrativ, a cărei hotărâre ține locul acordului.

Cine convoacă adunarea, ce cvorum e necesar și cum se contestă o hotărâre sunt în ghidurile despre asociația de proprietari și adunarea generală.

Ce riști dacă lucrezi fără notificare sau fără autorizație?

Amenzile au crescut de zeci de ori față de Legea 50/1991, iar sancțiunile din urbanism se cumulează cu cele din legea asociațiilor.

Peste amendă vin trei consecințe mai scumpe. Impozitul pe clădire se majorează cu 100% de la data la care primăria constată situația și până la regularizare sau desființare (art. 301 alin. 11). Acțiunea în instanță pentru demolare se prescrie abia în 10 ani de la terminarea în fapt a lucrărilor (art. 357 alin. 11), nu în 3 ani, cum se scria pe baza legii vechi. Iar o lucrare care nu apare în acte face apartamentul greu de vândut: banca cumpărătorului poate cere expertiză și documentație cadastrală actualizată. De reținut și că art. 357 mai are o literă d), care sancționează cu 50.000-100.000 lei neîndeplinirea obligației de notificare; cele două texte se suprapun parțial și nu au fost armonizate, deci încadrarea o face organul de control.

Cum intri în legalitate cu un balcon deja închis?

Aici Codul aduce vestea bună a acestui ghid. Art. 301 alin. (2) enumeră categoriile pentru care se poate emite o autorizație de regularizare, iar printre ele, expres, „lucrări de închidere a balcoanelor fără extinderea pe domeniul public". Spre deosebire de alte construcții neautorizate, pentru care regularizarea e posibilă doar până la 25 august 2027 și cu taxe de zece ori mai mari, balconul închis are o cale permanentă, la taxe normale.

Primăria verifică reglementările urbanistice și cerințele fundamentale de calitate, pe baza unor expertize tehnice întocmite de experți atestați (art. 301 alin. 3 și 9), și îți poate cere lucrări de aducere la conformitate (alin. 10). Dacă nu se îndeplinesc cumulativ condițiile, se aplică regulile privind desființarea (alin. 5). Procedura completă e în ghidul despre construcția fără autorizație.

Ce se schimbă dacă blocul e în zonă protejată sau e monument istoric?

Se schimbă tot. În zonele de protecție a monumentelor și în zonele construite protejate, listele de la art. 294 alin. (2) și art. 299 nu se aplică: se aplică art. 294 alin. (3) și art. 284 alin. (3), cu un set mult mai scurt de lucrări, condiționate de notificarea prealabilă a primăriei și a direcției județene pentru cultură, plus acordul scris al acesteia: reparații minore la finisaje cu păstrarea materialului, culorii și texturii, înlocuirea tâmplăriei exterioare cu păstrarea materialului și a dimensiunilor, compartimentări nestructurale demontabile. Închiderea balconului nu e în listă.

La clădirile monument istoric, acordul scris se emite în cel mult 60 de zile calendaristice, iar peste acest termen operează acordul tacit (art. 284 alin. 6). Procedura a fost aprobată prin Ordinul ministrului culturii nr. 3.167 din 27 august 2026. Restul obligațiilor sunt în ghidul despre imobilele monument istoric.

Cumperi un apartament cu balcon închis sau cu pereți mutați? Cere notificarea sau autorizația și compară planul din cartea funciară cu ce vezi la fața locului: dacă nu se potrivesc, costul aducerii în legalitate cade pe tine. Vezi anunțurile active și verifică asta înainte de antecontract.