Sfaturi practice, pas cu pas: acte, taxe, verificări și tot ce trebuie să știi ca să cumperi și să vinzi în siguranță.
118 ghiduri disponibile
La o vânzare imobiliară plătești 3 taxe: onorariul notarial (grilă regresivă + TVA 21% + 45 lei, achitat de cumpărător), taxa de intabulare ANCPI de 0,15% (cumpărător) și impozitul pe transfer de 1% sau 3% (vânzător). Onorariile au grilă și variază între notariate - cere un deviz.
Citește ghidulCartea funciară este registrul oficial ANCPI cu situația juridică a unui imobil. Extrasul de informare îl poate cere oricine (20 lei online pe ePay; gratuit pentru proprietari pe MyEterra cu ROeID din iunie 2025). Extrasul de autentificare îl cere doar notarul, e valabil 10 zile lucrătoare.
Citește ghidulCertificatul energetic e obligatoriu la vânzarea sau închirierea oricărei locuințe (peste 50 mp), iar clasa energetică trebuie afișată în anunț. Clasifică imobilul pe 8 clase, de la A+ la G, e valabil 10 ani și costă orientativ 250-800 lei pentru un apartament. Lipsa lui atrage amenzi și poate duce la anularea contractului.
Citește ghidulCadastrul măsoară și descrie tehnic imobilul (număr cadastral), iar intabularea înscrie juridic dreptul de proprietate în cartea funciară - sunt complementare. Costul are două părți: taxe ANCPI fixe (intabulare 0,15% pentru persoane fizice, primă înscriere 120 lei) plus onorariul negociabil al topografului.
Citește ghidulÎnainte de a da avans, cere extrasul de carte funciară pentru informare (20 lei online) și citește toate cele 3 părți - mai ales sarcinile: ipoteci, interdicții, litigii, popriri. Nou din 25 februarie 2026: și cumpărătorul are nevoie de certificat fiscal fără datorii la bugetul local, altfel actul e nul.
Citește ghidulMoștenirea unei locuințe se dezbate la notar și se finalizează cu certificatul de moștenitor. Dacă închei procedura în 2 ani de la deces, nu plătești impozit; peste 2 ani datorezi 1% din activul net imobiliar. La onorariul notarial se adaugă TVA 21%. La vânzarea ulterioară, perioada de deținere curge de la data decesului.
Citește ghidulPAD este asigurarea obligatorie a locuinței împotriva dezastrelor naturale (cutremur, inundații, alunecări de teren), reglementată de Legea 260/2008 și emisă de PAID. În 2026 costă 130 lei/an pentru locuințe tip A (sumă asigurată 100.000 lei) și 50 lei/an pentru tip B (50.000 lei). Fără PAD riști amendă și pierzi dreptul la despăgubiri de la stat.
Citește ghidulImpozitul local pe clădiri și terenuri se plătește anual la primărie și a crescut mult în 2026: valoarea impozabilă standard a urcat la 2.677 lei/mp (cu utilități), iar reducerile pentru blocuri au dispărut. Se calculează din suprafață × valoare/mp × coeficient de zonă, înmulțit cu o cotă de 0,08-0,20%. Plătit integral până pe 31 martie, primești 10% bonificație.
Citește ghidulOrice asociație de proprietari are două fonduri obligatorii: fondul de rulment (acoperă cheltuielile curente pe o lună) și fondul de reparații (pentru lucrări la proprietatea comună). Cotele se plătesc în 30 de zile de la afișarea listei; după 60 de zile de restanță asociația te poate acționa în instanță. Penalitățile nu pot depăși 0,2% pe zi.
Citește ghidulDonația unui imobil se face obligatoriu la notar. Între rude până la gradul III inclusiv (părinți-copii, frați, bunici-nepoți) și între soți nu se plătește impozit pe transfer; în rest se aplică impozitul standard. Plătești însă onorariul notarial pe grilă plus taxa de intabulare de 0,15%. Donatorul poate păstra uzufructul viager - dreptul de a locui în imobil toată viața.
Citește ghidulLa divorț, locuința cumpărată în timpul căsătoriei e bun comun și se împarte prin partaj: la notar (dacă vă înțelegeți) sau în instanță. Variante: unul preia imobilul și plătește sultă celuilalt, ori se vinde și se împarte prețul. Creditul nu se împarte automat - preluarea lui de un singur soț cere acordul băncii.
Citește ghidulDupă succesiune, moștenitorii dețin imobilul în indiviziune - cote ideale, nu camere concrete. Ca să-l vândă întreg, trebuie fie acordul tuturor, fie partaj: la notar (prin înțelegere) sau în instanță, unde judecătorul poate dispune atribuirea cu sultă sau vânzarea la licitație. Nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune.
Citește ghidulO casă veche fără carte funciară nu poate fi vândută, ipotecată sau lăsată moștenire cu acte complete. Prima înregistrare cere o documentație cadastrală făcută de un topograf autorizat, iar pentru construcțiile ridicate fără autorizație primăria poate elibera un certificat de atestare a edificării. Unde e în derulare cadastrul sistematic (PNCCF), înregistrarea e gratuită.
Citește ghidulAtacul cibernetic din 14 iulie 2026 a ținut e-Terra oprit aproape o lună. Sistemul a fost repornit etapizat pe 11 august, iar din 12 august notarii pot solicita din nou extrase de carte funciară. Dacă ai fost prins în blocaj, două lucruri te protejează: valabilitatea extraselor deja eliberate a fost prelungită automat, iar rangul cererilor depuse înainte de blocaj se păstrează. Rămâne o coadă de circa 94.000 de cereri, deci termenele nu revin la normal din prima zi.
Citește ghidulCertificatul de atestare fiscală dovedește că nu ai datorii la bugetul local al primăriei unde e situat imobilul și e obligatoriu la notar, atât pentru vânzător, cât și - din 2026 - pentru cumpărător. Se eliberează de DITL în maximum 2 zile lucrătoare și e valabil doar 30 de zile de la emitere. Fără el, sau cu unul expirat, notarul nu poate autentifica actul.
Citește ghidulDacă ești plecat din țară și vrei să vinzi sau să cumperi un imobil în România, ai nevoie de o procură specială autentică, nu una generală. O poți face fie la un notar local, cu apostilă și traducere legalizată, fie direct la consulatul României, redactată în română, fără apostilă. Consulatul e mai simplu ca formă, dar poate dura 2-3 luni; notarul local e mai rapid, dar cere pași suplimentari.
Citește ghidulDacă vinzi un singur imobil pe an, din patrimoniul personal, tranzacția rămâne ocazională și nu intră în sfera TVA. Din a doua vânzare într-un an calendaristic, ANAF poate considera că faci activitate economică, chiar dacă nu ai firmă - iar dacă vânzările cumulate depășesc 395.000 de lei, trebuie să te înregistrezi ca plătitor de TVA. Impozitul de 1% sau 3% pe venitul din vânzare rămâne datorat separat, indiferent de TVA.
Citește ghidulTaxa pe lux pentru imobile se aplică doar persoanelor fizice care dețin o clădire rezidențială cu valoare impozabilă peste 2,5 milioane de lei, iar cota de 0,9% se calculează doar la diferența peste acest prag, nu la toată valoarea. Se declară prin formularul 216 și se plătește o singură dată pe an, până la 30 septembrie. Din cauza recalculării grilei valorilor impozabile în 2026, mulți proprietari intră accidental peste prag, deși valoarea reală a casei nu s-a schimbat.
Citește ghidulDupă ce semnezi la notar, ai 30 de zile să declari imobilul la Direcția de Impozite și Taxe Locale, altfel riști o sancțiune și tot vei plăti impozitul de la 1 ianuarie următor. În paralel, treci contractele de utilități pe numele tău și te înscrii la asociația de proprietari - pentru asta ai doar 10 zile lucrătoare de la transferul dreptului de proprietate. Dacă te muți efectiv în noua locuință, ai și 15 zile să-ți schimbi buletinul.
Citește ghidulImpozitul la valoarea de piață NU se aplică în 2026 - rămâne grila actuală de 2.677 lei/mp. Ce există deja e sistemul RO e-Proprietatea, registrul unificat care leagă datele Ministerului Finanțelor, ANAF, ANCPI și notarilor; trecerea efectivă la valoarea de piață e doar planificată pentru 1 ianuarie 2027, amânată deja de două ori, fără reguli de calcul adoptate încă.
Citește ghidulSechestrul pe imobil blochează dreptul de a vinde, ipoteca sau înstrăina proprietatea până la ridicarea lui. Există trei tipuri - asigurător (măsură de precauție într-un proces civil), din executare silită (fiscală sau civilă, pentru datorii neplătite) și penal (într-un dosar penal) - și toate se notează în partea C a cărții funciare. Se ridică prin plata datoriei, o garanție înlocuitoare sau o hotărâre definitivă favorabilă proprietarului.
Citește ghidulO eroare de cadastru - suprapunere de parcele, măsurătoare greșită sau date incorecte - se rezolvă de regulă administrativ, printr-o cerere de rectificare la OCPI, cu sau fără o documentație tehnică nouă întocmită de topograf. Doar când există un conflict real de proprietate cu vecinul sau OCPI respinge cererea, dosarul ajunge în instanță.
Citește ghidulO chitanță de mână nu te face proprietar: la imobile, vânzarea e valabilă doar în formă autentică, la notar. Ai însă trei căi de ieșire - notarea posesiei în cartea funciară (proprietate după 3 ani, sau după 90 de zile la intravilan, prin certificat notarial), uzucapiunea extratabulară de 10 ani (art. 930 Cod civil) și acțiunea în instanță. Care se potrivește depinde de zonă și de vechimea posesiei.
Citește ghidulPoți stabili sediul social al unei firme în apartament, dar regula se împarte în două: dacă la adresă nu se desfășoară activitate efectivă, e suficient contractul de comodat sau de închiriere plus declarația la ONRC; dacă se lucrează efectiv acolo, ai nevoie de avizul comitetului executiv al asociației și de acordul scris al vecinilor direct afectați, pe orizontală și pe verticală.
Citește ghidulTransformarea unei locuințe în cabinet, birou sau spațiu comercial începe cu certificatul de urbanism, care îți spune dacă e permisă în zona ta. La bloc se adaugă avizul comitetului executiv al asociației și acordul scris al vecinilor direct afectați (art. 40 din Legea 196/2018). Dacă intervii asupra structurii sau a fațadei, ai nevoie și de autorizație de construire.
Citește ghidulUn imobil clasat ca monument istoric se poate vinde doar după parcurgerea dreptului de preempțiune al statului, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării. Termenul e de maximum 25 de zile pentru Ministerul Culturii sau serviciile deconcentrate, apoi 15 zile pentru autoritatea locală. Orice intervenție asupra imobilului cere avize specifice, iar lucrările obișnuite nu mai sunt scutite de autorizație.
Citește ghidulAutoritatea de protecție a datelor confirmă că o asociație de proprietari poate instala camere pe baza interesului legitim, nu al consimțământului fiecărui locatar. Decizia se ia însă în adunarea generală, sistemul cere proiect tehnic conform Legii 333/2003, iar camerele nu au voie să filmeze ușile apartamentelor sau proprietăți private. Lipsa panourilor de informare e cea mai frecventă neconformitate.
Citește ghidulRăspunderea depinde de sursa apei: dacă vine din instalația interioară a unui apartament, răspunde proprietarul, pe temeiul răspunderii civile delictuale; dacă vine din proprietatea comună - acoperiș, terasă, coloană verticală - reparația și, de regulă, prejudiciul se suportă de asociație, din fondul de reparații. Polița PAD nu acoperă inundația de la vecin; doar cea facultativă o face.
Citește ghidulAdunarea generală se convoacă cu cel puțin 10 zile înainte, de președinte sau de cel puțin 20% dintre proprietari. La prima convocare e nevoie de prezența majorității membrilor; la a doua, hotărârile se pot lua indiferent de câți sunt prezenți. O hotărâre contrară legii poate fi atacată în justiție conform art. 52 din Legea 196/2018 - care, spre deosebire de legea veche, nu mai prevede un termen fix de 45 de zile.
Citește ghidulUn contract de închiriere comercială e mult mai complex decât unul rezidențial. Verifică atent durata și reînnoirea tacită, indexarea chiriei, garanția (1-3 luni), destinația spațiului, cine plătește amenajările și cui rămân la final. Contractul se înregistrează la ANAF (formular C168) în 30 de zile de la semnare.
Citește ghidulUn spațiu comercial aduce de regulă un randament brut mai mare decât un apartament, dar riscul e concentrat pe un singur chiriaș - dacă pleacă, încasezi zero până găsești altul. Dacă spațiul e deja închiriat, contractul se preia automat de la vechiul proprietar, ca la o locuință. La TVA, regimul e diferit: la cumpărare între firme plătitoare de TVA se aplică taxare inversă, iar la chirie scutirea e regula, nu excepția.
Citește ghidulClasificarea birourilor în A, B și C nu e o normă legală, ci o convenție de piață: clasa A înseamnă clădire nouă sau modernizată, plafon minim 2,7 m, sisteme moderne și adesea certificare BREEAM/LEED; clasa B ratează cel mult două criterii de clasă A; clasa C sunt clădiri vechi, cu reparații necesare. Pe lângă chiria de bază negociezi separat service charge-ul, perioada de fit-out și indexarea anuală.
Citește ghidulO hală se alege după criterii tehnice, nu doar preț: înălțimea utilă (6-10 m la o hală modernă), sarcina pe pardoseală (standard 5 tone/mp), acces pentru TIR-uri și curent trifazic. Peste 600 mp ai nevoie de autorizație ISU, iar peste 2.000 mp cerințele cresc mult (sprinklere, rezervă de apă). Chiria de referință pentru spații industriale moderne era la mijlocul lui 2026 în jur de 4,3-4,8 EUR/mp/lună.
Citește ghidulConstrucția unei case ajunge, în 2026, la 450-700 €/mp la roșu, 700-1.000 €/mp la gri și 1.000-1.500 €/mp la cheie cu finisaje standard - pentru o casă de 120 mp, bugetul total realist e între 125.000 și 195.000 €, cu tot cu branșamente și autorizație. Prețurile variază mult după material, zonă și firmă; cere minimum 2-3 devize înainte să semnezi.
Citește ghidulO casă trece prin șase etape mari: proiectare și autorizație, fundație, structură de rezistență (până la stadiul „la roșu”), acoperiș, finisaje și instalații complete (până la „la cheie”), apoi recepția și mutarea. Durata realistă e de 12-24 de luni, cu pauză obligatorie iarna la lucrările „umede” (beton, tencuieli). Ordinea contează: sări o etapă și riști fisuri, igrasie sau refaceri costisitoare.
Citește ghidulBCA e cu 15-25% mai ieftin decât cărămida ca material și se ridică 30-50% mai rapid, dar cărămida rezistă mai mult între reparații și e mai puțin sensibilă la umezeală. Lemnul câștigă clar la viteza structurii - o casă prefabricată se poate monta în câteva zile -, însă costul final, după finisaje complete, ajunge aproape de cel al zidăriei. Nu există un material „universal mai bun” - alegerea depinde de buget, de timpul disponibil și de cât contează durabilitatea pe termen foarte lung.
Citește ghidulCu o firmă de construcții (antrepriză) plătești mai mult - manoperă plus adaosul firmei -, dar primești un singur responsabil pentru tot șantierul și garanție legală prin contract. În regie proprie cobori costul, dar preiei tu toată răspunderea: cumperi materialele, coordonezi echipele și răspunzi personal pentru greșelile de execuție. Contractul scris rămâne obligatoriu în ambele variante, iar multe bănci limitează sau refuză creditul de construcție pentru regie proprie.
Citește ghidulBranșamentul la gaze e „gratuit” până la o valoare medie stabilită de ANRE - operatorul suportă lucrarea de la conducta din stradă până la limita proprietății -, dar instalația interioară și contorul rămân în sarcina ta, undeva la 6.000-20.000 lei pentru tot procesul. Curentul costă orientativ 2.000-5.000 lei pentru branșament monofazat sau peste 7.000-9.000 lei pentru trifazat. Apa și canalizarea, împreună, costă 3.000-8.000 lei. Toate trei cer avize separate și execuție prin firme autorizate.
Citește ghidulUn puț forat pentru o gospodărie costă orientativ 150-300 lei/m la adâncime mică (sub 50 m) - un puț de 20 m ajunge la 3.000-6.000 lei cu tot cu tubulatură. O fosă septică simplă, cu rezervor din plastic de 1.100-2.500 litri, costă 1.750-2.850 lei, iar instalată complet (excavare, montaj, dren) ajunge la 5.000-8.000 lei. Legea impune minimum 10 metri între fosa septică și orice locuință sau sursă de apă (Ordinul 119/2014) - respectarea distanțelor contează mai mult decât prețul, pentru că mutarea ulterioară costă mult mai mult decât amplasarea corectă din prima.
Citește ghidulO construcție ridicată fără autorizație riscă o amendă între 1.000 și 100.000 lei și, dacă nu se încadrează în reglementările de urbanism, demolare pe cheltuiala proprietarului. Dacă lucrarea respectă totuși PUG-ul sau PUZ-ul zonei, poți intra în legalitate obținând ulterior autorizația de construire, în termenul stabilit prin procesul-verbal de contravenție. Dacă au trecut deja 3 ani de la finalizare fără sancțiune - s-a prescris contravenția -, varianta rămasă e certificatul de atestare a edificării, eliberat de primărie pe baza unei expertize tehnice.
Citește ghidulO casă modulară sau din container costă, la finisare completă, 800-1.200 €/mp - mai ieftin decât construcția clasică (1.000-1.500 €/mp), dar cu 10-30%, nu la jumătate de preț. Pentru amplasare permanentă, ai nevoie de aceeași autorizație de construire ca la o casă clasică, iar finanțarea bancară rămâne mai greu de obținut.
Citește ghidulCodul civil stabilește trei distanțe minime: 60 cm de la linia de hotar pentru orice construcție, lucrare sau plantație (art. 612), 2 metri pentru arbori (art. 613) și 2 metri pentru ferestrele de vedere spre terenul vecinului (art. 615). Sunt praguri minime - regulamentul local de urbanism poate cere mai mult, iar derogarea de la cei 60 cm se face doar prin înscris autentic.
Citește ghidulÎnchiderea unui balcon nu apare în lista lucrărilor exceptate de art. 11 din Legea 50/1991, deci cere autorizație de construire - modifică aspectul arhitectural al fațadei, care e proprietate comună. La mansardare se adaugă expertiza tehnică și hotărârea adunării generale. Lucrările fără autorizație se sancționează cu amenzi între 1.000 și 100.000 lei.
Citește ghidulPrimul lucru de lămurit nu e stația, ci locul de parcare: dacă e proprietate individuală cu carte funciară, dacă e cotă indiviză sau dacă e o parcare de reședință închiriată de la primărie - în ultimul caz nu poți instala nimic permanent. Traseul cablului trece aproape întotdeauna prin proprietate comună, deci e nevoie de hotărârea adunării generale, iar la parcările subterane apar cerințe suplimentare de securitate la incendiu.
Citește ghidulCodul civil prezumă că zidul, șanțul sau orice despărțitură dintre două terenuri sunt proprietate comună a vecinilor, dacă din acte nu rezultă altfel. Oricare vecin îi poate obliga pe ceilalți să contribuie la construirea despărțiturii, iar înălțimea zidului comun nu poate depăși 2 metri în lipsa altor reglementări. Cheltuielile de întreținere se suportă proporțional cu dreptul fiecăruia.
Citește ghidulÎn 2026, BNR menține gradul maxim de îndatorare la 40% din venitul net pentru creditele în lei (45% la prima locuință) și 20% la valută. Avansul minim este 15% în lei. Banca verifică obligatoriu istoricul la Biroul de Credit. Dosarul cuprinde acte personale, de venit și ale imobilului.
Citește ghidulIRCC este indicele BNR care stabilește dobânda variabilă la creditele în lei, înlocuind ROBOR din 2019. Se actualizează trimestrial: în trimestrul 3 din 2026 este 5,56%, a patra scădere consecutivă, iar pentru trimestrul 4 e deja calculat 5,57%. Dobânda totală = IRCC + marja fixă a băncii.
Citește ghidulProgramul Noua Casă permite cumpărarea unei locuințe cu avans de la 5% și garanție de stat de până la 60%. Statul aprobă anual un plafon de garantare, care se poate epuiza în cursul anului. Verifică pe fngcimm.ro dacă înscrierile la bănci sunt deschise înainte de a aplica.
Citește ghidulCreditul de construcție se eliberează în tranșe (uzual 3-5), pe măsura avansării lucrărilor confirmate de evaluator, iar în perioada de construcție plătești de regulă doar dobânda. Garanția e terenul plus construcția viitoare. Pe lângă actele standard de credit, băncile cer autorizația de construire, proiectul, devizul și contractul cu constructorul.
Citește ghidulRefinanțarea înseamnă înlocuirea creditului ipotecar cu unul nou, la altă bancă sau la aceeași, cu dobândă mai bună. Merită de regulă când câștigi cel puțin 0,5-1 punct procentual de dobândă și mai ai mulți ani din credit. Rambursarea anticipată e fără comision la dobânda variabilă (OUG 52/2016) și de maximum 1% la fixă; adaugă însă costurile noului credit: evaluare, notar, intabulare.
Citește ghidulIpoteca nu dispare automat din cartea funciară după ultima rată - trebuie radiată explicit. Ai nevoie de adresa de radiere de la bancă, o declarație autentificată la notar și o cerere la OCPI, cu un tarif orientativ de 75-100 lei/imobil și o durată de 1-2 zile lucrătoare. Creditele Prima Casă sau Noua Casă cer două radieri separate.
Citește ghidulDarea în plată (Legea 77/2016) stinge integral un credit ipotecar sub 250.000 euro, prin predarea locuinței către bancă. Nu e automată: notifici prin executor, avocat sau notar, iar dacă banca se opune, decide instanța, care verifică inclusiv impreviziunea. Rămâne vizibilă la Biroul de Credit încă 4 ani de la închiderea creditului.
Citește ghidulCând banca pornește executarea silită a locuinței, ai etape și termene clare: somație, evaluare, licitație cu preț de pornire care scade la 75%, apoi 50% din evaluare, la termenele următoare. Poți contesta în 15 zile sau poți opri procesul prin plată, refinanțare, vânzare voluntară ori dare în plată, înainte de licitație.
Citește ghidulCumpărarea unui apartament are 7 pași: stabilești bugetul real (inclusiv taxele ascunse), cauți și alegi locuința, o vizionezi și negociezi, verifici actele și cartea funciară, semnezi antecontractul cu avans, obții creditul (dacă e cazul), apoi semnezi actul final la notar și intabulezi. Plănuiește 2-4 luni de la căutare la mutare.
Citește ghidulDin 1 august 2025, locuințele noi se vând cu TVA standard de 21% - cotele reduse de 5% și 9% au fost eliminate prin Legea 141/2025. Mai există o singură excepție tranzitorie: TVA 9% pentru cumpărătorii cu antecontract semnat înainte de 1 august 2025, cu termen de livrare prelungit de Parlament până la 30 septembrie 2026, pe fondul blocajului ANCPI.
Citește ghidulAntecontractul e promisiunea bilaterală prin care vânzătorul și cumpărătorul se obligă să semneze vânzarea la notar. Banii dați pot fi avans (se restituie dacă afacerea cade) sau arvună (penalizează partea vinovată: cumpărătorul o pierde, vânzătorul dă dublul). Cuvântul „arvună” trebuie scris expres.
Citește ghidulComisionul agenției imobiliare în România este uzual 2-6% din prețul tranzacției (cel mai des 2,5-4%), plus TVA 21%. Nu există lege care să stabilească cine plătește - tradițional vânzătorul, dar poate fi cumpărătorul sau ambii. Comisionul e negociabil și se plătește doar la finalizarea tranzacției.
Citește ghidulAlegerea nu mai e doar nou contra vechi, ci unde e situat. Noul aduce eficiență energetică, garanție de 10 ani și costuri mici, dar plătești TVA și ești adesea la periferie. Vechiul oferă locații centrale și mutare imediată, dar atenție la structură și renovări.
Citește ghidulÎnainte să cumperi, pune la punct bugetul real (avans, rate sub 40% din venit, taxe), apoi verifică zona, orientarea, compartimentarea și mai ales structura clădirii și riscul seismic. La final, controlează actele: carte funciară curată, certificat energetic și fără datorii.
Citește ghidulNegocierea pleacă de la pregătire: compari prețul cu zona, îți stabilești limita și afli motivația vânzătorului (cine e presat de timp e mai flexibil). La vizionare pui întrebări despre instalații, infiltrații și ce e inclus, apoi transformi defectele în cifre concrete. Faci oferta doar când ești decis, ideal în scris, și negociezi și condițiile, nu doar prețul.
Citește ghidulRecepția (predarea-primirea) e momentul în care preiei apartamentul nou și consemnezi starea lui într-un proces-verbal. Vino însoțit de un expert tehnic (350-1500 lei), notează toate viciile aparente cu termene de remediere, citește contoarele cu fotografii și verifică actele (autorizație, recepția lucrării, cadastru). Nu poți cumpăra un apartament care nu a obținut recepția la terminarea lucrărilor.
Citește ghidulApartamentele și construcțiile pot fi cumpărate de orice cetățean străin, fără restricții. La teren regulile diferă: cetățenii UE/SEE cumpără ca românii, iar cei din state terțe doar dacă există un tratat de reciprocitate - altfel pot deține doar construcția, nu și terenul. Excepție: moștenirea legală. Orice cumpărător străin are nevoie de un cod fiscal de la ANAF.
Citește ghidulImobilele executate silit se vând la licitație publică organizată de executorul judecătoresc, de regulă pornind de la prețul de evaluare, cu scăderi la termenele următoare. Participi cu o garanție de 10% din prețul de pornire. Prețul poate fi atractiv, dar riscurile sunt reale: nu poți vizita interiorul, pot exista ocupanți de evacuat și contestații care întârzie intrarea în posesie.
Citește ghidulRatele la dezvoltator înseamnă plata eșalonată direct către constructor, fără bancă: avans (uzual 15-30%), rate pe durata construcției sau câțiva ani, iar proprietatea se transferă abia la actul final, după ultima plată. Fără dobândă „la vedere”, dar prețul e de regulă mai mare decât la cash. Riscul principal: insolvența dezvoltatorului - protejează-te cu antecontract autentic notat în cartea funciară.
Citește ghidulBulina roșie (clasa de risc seismic RsI) nu interzice locuirea sau vânzarea unui apartament, dar din 2024 interzice închirierea lui și îți blochează aproape sigur creditul ipotecar. Clasele RsI-RsIV se stabilesc prin expertiză tehnică, statul poate finanța consolidarea prin PNCCRS, iar prețurile la bulină roșie sunt cu 20-30% sub piață.
Citește ghidulSuprafața utilă include doar camerele pe care le locuiești efectiv - fără balcoane sau logii, conform Legii locuinței 114/1996. Suprafața construită adaugă pereții și cota din spațiile comune. Mulți dezvoltatori adună balconul la suprafața utilă afișată în anunț, ceea ce îți umflă prețul real pe metru pătrat.
Citește ghidulDecomandat înseamnă acces separat la fiecare cameră dintr-un hol central - confortul maxim, la prețul cel mai mare. Semidecomandatul e un compromis, cu acces parțial printr-o cameră intermediară. Nedecomandatul, tip vagon, înlănțuie camerele una după alta și rămâne, de regulă, cea mai accesibilă variantă.
Citește ghidulLa un apartament nou ai garanție legală minimă de 3 ani (Legea 10/1995, pentru blocuri), plus răspunderea constructorilor pentru vicii ascunse timp de 10 ani de la recepție - nelimitat pentru structura de rezistență. Odată descoperit un viciu, ai 3 ani să acționezi în instanță, nu 10.
Citește ghidulLa un apartament vechi, cele mai costisitoare probleme - igrasia, instalația electrică din aluminiu, țevile de fontă sau plumb - nu apar în acte și nu se văd mereu la vizionare. Un control atent la vizionare, completat cu o inspecție tehnică independentă pentru sumele mari, te ferește de renovări neprevăzute.
Citește ghidulUn dezvoltator serios îți arată fără ezitare certificatul constatator ONRC, autorizația de construire și cartea funciară a terenului. Verifică-l suplimentar pe portal.just.ro (procese pe rol) și în Buletinul Procedurilor de Insolvență, iar din decembrie 2025 Legea Nordis îi plafonează avansurile: maximum 5% la rezervare, apoi tranșe legate de stadiul construcției, plătite într-un cont dedicat proiectului.
Citește ghidulAnul construcției îl afli cel mai sigur din procesul-verbal de recepție păstrat la arhiva primăriei sau din cartea tehnică a blocului. Extrasul de carte funciară (20 de lei) e mai rapid, dar poate arăta anul intabulării, nu al edificării. Vechimea contează direct pentru clasa de risc seismic și pentru aprobarea creditului ipotecar.
Citește ghidulUltimul etaj și parterul sunt, de regulă, mai ieftine decât etajele intermediare, dar din motive opuse: sus riști infiltrații și căldură vara, jos riști umezeală de la subsol și mai puțină siguranță la ferestre. La blocurile noi, ambele riscuri sunt mult atenuate, iar ultimul etaj poate deveni chiar apartamentul cel mai scump din bloc.
Citește ghidulUn loc de parcare, garaj sau boxă poate fi proprietate separată cu carte funciară proprie, cotă indiviză dintr-un CF colectiv sau doar drept de folosință menționat în contract. Parcările de reședință administrate de primărie nu se vând niciodată - se închiriază sau se concesionează.
Citește ghidulCesiunea antecontractului îți permite să transferi altcuiva drepturile și obligațiile dintr-o promisiune de vânzare, fără să o reziliezi. Legea cere obligatoriu acordul promitentului-vânzător (art. 1315 Cod Civil) și, de regulă, act notarial tripartit între cedent, cesionar și vânzător.
Citește ghidulO locuință ANL se închiriază, nu se cumpără direct - te poți înscrie dacă ai maximum 35 de ani la depunerea cererii și nu deții altă locuință. Poți cumpăra locuința pe care o închiriezi după minimum 1 an de închiriere neîntreruptă, la un preț calculat pe baza valorii de înlocuire stabilite prin ordin, diminuată cu amortizarea - de regulă sub prețul pieței libere. După cumpărare, nu o poți revinde timp de 5 ani.
Citește ghidulO renovare cosmetică pornește de la 50-100 euro/mp, una medie ajunge la 150-350 euro/mp, iar o renovare completă, cu instalații noi, trece de 350-700 euro/mp. Pentru un apartament de 2 camere (45-60 mp), bugetul total variază între 8.000 și 25.000 de euro, în funcție de nivelul de finisare ales. Baia și bucătăria consumă cea mai mare parte din buget.
Citește ghidulÎn 2026 nu există sesiune Casa Verde pentru panouri fotovoltaice noi - bugetul s-a redirecționat spre Casa Verde Baterii (stocare, doar pentru cei cu panouri deja instalate) și Casa Verde Plus (pompe de căldură, posibil anvelopare). La data redactării, niciuna dintre sesiuni nu era deschisă oficial - ghidurile de finanțare erau încă în lucru la AFM. Orice sumă vehiculată înainte de publicarea ghidului oficial e doar estimare.
Citește ghidulO pompă de căldură costă la instalare 30.000-50.000 lei, de 2-3 ori mai mult decât un sistem complet cu centrală pe gaz în condensare (18.000-32.000 lei). Consumul anual poate fi comparabil sau chiar mai mic la pompă, dar la prețurile reglementate ale gazului din 2026 diferența de facturi nu recuperează automat investiția în puțini ani. Alegerea depinde de accesul la gaz, de izolația clădirii și de sistemul de distribuție a căldurii.
Citește ghidulNu, centralele pe gaz existente nu sunt interzise, nici acum, nici la o dată apropiată fixă. Directiva europeană EPBD 2024/1275 elimină treptat subvențiile publice pentru centrale noi pe combustibili fosili (din 2025) și impune zero emisii doar la clădirile rezidențiale NOI, din 2030 - nu retroactiv, la locuințele existente. Titlurile alarmiste despre „interzicerea centralelor” confundă, de obicei, aceste lucruri.
Citește ghidulUn termosistem complet, cu polistiren, costă în 2026 între 150 și 220 lei/mp de fațadă; cu vată bazaltică, între 200 și 300 lei/mp, materiale și manoperă incluse. O anvelopare bine făcută poate reduce factura de încălzire cu 30-40%, dar economia e mult mai mică dacă blocul are deja termopane. La bloc, PNRR „Valul Renovării” finanțează integral lucrarea, însă cererea o depune asociația de proprietari prin primărie, nu fiecare locatar.
Citește ghidulDebranșarea nu e un drept automat - ai nevoie de acordul scris al asociației de proprietari, acordul vecinilor direct afectați, dovada unei surse alternative de încălzire și avizul tehnic al operatorului local. Costurile administrative (audit, taxe, sigilare) sunt de 1.500-4.500 lei, la care se adaugă noua sursă de încălzire. Lucrarea fizică se execută doar în extrasezon - în București, între 15 aprilie și 15 septembrie.
Citește ghidulÎntreținerea a crescut în primul rând din cauza liberalizării prețurilor la energie - plafonarea la electricitate a expirat la 30 iunie 2025, iar cea la gaze, la 31 martie 2026. La asta s-au adăugat taxa de carbon (din 2026) și impozitele locale mai mari (Legea 239/2025). Un apartament de 3 camere cu consum mediu ajunge acum la 275-400 lei doar pe energie electrică, față de 170-200 lei înainte de liberalizare.
Citește ghidulAcoperișul blocului e proprietate comună, deci decizia aparține adunării generale, nu proprietarilor de la ultimul etaj. Varianta cea mai simplă și cea mai des aplicată e alimentarea consumului pe părțile comune - lift, iluminat, pompe - unde economia e imediată și repartizarea nu ridică dispute. Asociația poate deveni prosumator, iar pentru finanțare există programe dedicate, dar condițiile lor se schimbă frecvent.
Citește ghidulRandamentul brut = chiria anuală împărțită la prețul de achiziție. Cel net, mai realist, scade toate costurile (impozit, asigurări, fond de reparații, vacanță locativă, gestiune). În România randamentul brut e uzual 5-9%, dar net ajunge des la 3-4% în zonele scumpe. Pentru imaginea completă adaugă și aprecierea în timp a proprietății.
Citește ghidulNu există un răspuns universal: cumpărarea îți construiește patrimoniu și te protejează de creșterea chiriilor, dar cere avans, credit și taxe. Chiria oferă flexibilitate și zero datorie, dar nu acumulezi nimic. Regula practică: dacă rata la credit e apropiată de chirie și stai în locuință peste 5-7 ani, cumpărarea devine avantajoasă.
Citește ghidulNu există un răspuns universal - depinde de oraș și segment de piață. Pe cifre reale din 2026, o garsonieră poate avea un randament brut vizibil mai bun (Cluj-Napoca: ~4,1% față de ~3,8%) sau aproape identic cu al unui 2 camere (București: ~5,5% la ambele). Diferența reală dintre cele două nu stă doar în procentul de randament, ci în cererea de chiriași, lichiditatea la revânzare și costurile fixe per unitate.
Citește ghidulNu există un răspuns universal: în 2026 prețurile cresc între 2% și 21% în funcție de oraș și segment, IRCC s-a stabilizat în jur de 5,56-5,57%, iar volumul de tranzacții a scăzut față de 2025, deși cererea de credite a crescut. Decizia depinde de cât timp stai în locuință, de avansul disponibil și de întârzierile rămase după blocajul ANCPI - nu de o predicție generală despre piață.
Citește ghidulPrimul lucru de stabilit la un teren este regimul lui: pe intravilan se poate construi (cu autorizație), pe extravilan agricol nu, fără introducere în intravilan printr-un PUZ. Înainte de avans verifică actele, cartea funciară (sarcini) și limitele reale prin înțărușare cu un topograf. Cere un certificat de urbanism ca să afli exact ce poți construi.
Citește ghidulLa vânzarea unui teren agricol extravilan trebuie respectat dreptul de preempțiune: vânzătorul depune oferta la primărie, iar coproprietarii, rudele, arendașii, vecinii și statul (prin ADS) au prioritate la cumpărare, în ordinea rangurilor. Procedura durează 45 de zile lucrătoare. Vânzarea cu nerespectarea ei e lovită de nulitate absolută și se sancționează cu amendă.
Citește ghidulCa să construiești o casă ai nevoie întâi de un certificat de urbanism (informativ, spune ce poți construi), apoi de proiectul tehnic, avizele cerute și abia la final de autorizația de construire. Taxa de autorizare e 0,5% din valoarea construcției, dar costul real e documentația (2.000-5.000 euro). Construcția fără autorizație se amendează cu 1.000-100.000 lei și nu poate fi intabulată.
Citește ghidulCa să vinzi un teren ai nevoie de actul de proprietate, documentația cadastrală cu intabulare, certificatul fiscal și, la terenurile agricole extravilane, de parcurgerea procedurii de preempțiune (45 de zile lucrătoare la primărie). Impozitul e cel standard: 1% sau 3% după perioada de deținere - dar la agricolul extravilan revândut sub 8 ani se adaugă impozitul de 80% pe diferență.
Citește ghidulCertificatul de urbanism e actul informativ care îți spune ce poți construi pe un teren: regim de înălțime, POT, CUT, retrageri și ce avize îți trebuie. Îl poate cere oricine, nu doar proprietarul. PUG, PUZ și PUD sunt planurile urbanistice care stabilesc aceste reguli - iar un teren care are nevoie de PUZ înseamnă timp și costuri semnificative în plus.
Citește ghidulDezmembrarea împarte un teren înscris în cartea funciară în două sau mai multe loturi cu numere cadastrale proprii. Ai nevoie de un topograf autorizat care întocmește documentația, de recepția OCPI și de actul notarial de dezmembrare. Pentru împărțirea în 3 sau mai multe loturi e necesar certificat de urbanism. Abia după dezmembrare poți vinde loturile separat.
Citește ghidulArenda e contractul prin care predai folosința unui teren agricol altcuiva, în schimbul unei sume în bani, produse sau ambele. Trebuie încheiat în scris, sub sancțiunea nulității absolute, și înregistrat la consiliul local în 30 de zile. Impozitul e 10% pe venitul net, reținut de arendaș la fiecare plată.
Citește ghidulDacă terenul tău e „înfundat” - nu are ieșire la calea publică sau ieșirea e insuficientă - legea îți dă dreptul să treci pe terenul vecinului, pe locul care îi provoacă cea mai mică pagubă, în schimbul unei despăgubiri juste. Cel mai simplu se rezolvă amiabil, prin convenție notarială înscrisă în cartea funciară; dacă vecinul refuză, decide instanța.
Citește ghidulGrănițuirea stabilește exact linia de hotar dintre două proprietăți vecine, cu ajutorul unui topograf autorizat. Se face amiabil, cu proces-verbal semnat de ambele părți și înscriere în cartea funciară, sau prin acțiune în instanță dacă vecinul refuză. Nu se confundă cu revendicarea, care cere recuperarea unei suprafețe ocupate.
Citește ghidulTerenurile forestiere se vând cu respectarea dreptului de preempțiune - au prioritate, în ordine, coproprietarii, proprietarii de păduri vecine, apoi statul prin Romsilva. Ca proprietar preiei și obligații: amenajament silvic, pază prin ocol silvic, interdicția de a tăia fără autorizație. Cadrul e Codul silvic (Legea 331/2024), care a înlocuit vechea Lege 46/2008.
Citește ghidulStatul, județele sau primăriile pot expropria un imobil pentru lucrări de utilitate publică - autostrăzi, cale ferată, utilități - în schimbul unei despăgubiri stabilite pe baza unui raport de evaluare. Poți contesta atât decizia, cât și cuantumul despăgubirii în instanță, dar contestația nu oprește transferul dreptului de proprietate sau lucrările.
Citește ghidulSuperficia e dreptul de a avea sau de a construi pe terenul altuia, cu drept de folosință asupra terenului (art. 693 Cod civil). Se constituie pe cel mult 99 de ani, cu posibilitate de reînnoire, și se înscrie în cartea funciară. La expirare, proprietarul terenului dobândește construcția prin accesiune, cu obligația de a plăti valoarea ei, dacă nu s-a convenit altfel.
Citește ghidulTitlul de proprietate emis în baza Legii 18/1991 e actul cu care mulți proprietari din mediul rural își dovedesc dreptul asupra terenului. Procedura trece prin comisia locală de fond funciar, care validează și pune în posesie, și prin comisia județeană, care emite titlul. Din 20 iulie 2025, Legea 136/2025 a modificat art. 27 și a simplificat depunerea cererilor, care se pot face pe toată perioada de funcționare a comisiilor locale.
Citește ghidulLa vânzarea unui imobil plătești impozit de 1% (dacă l-ai deținut peste 3 ani) sau 3% (sub 3 ani), aplicat la întreaga valoare din contract sau la grila notarială, dacă e mai mare. Nu mai există prag neimpozabil. Impozitul îl reține notarul.
Citește ghidulPentru a vinde un apartament ai nevoie de: actul de proprietate, documentația cadastrală + intabulare, certificat fiscal local (valabil 30 zile), certificat energetic (valabil 10 ani), adeverință de la asociație și ultimele facturi. Extrasul de carte funciară îl obține notarul. Nou din 2026: și cumpărătorul are nevoie de certificat fiscal.
Citește ghidulPoți vinde apartamentul fără agenție și economisești comisionul (2-6% din preț). Pregătești actele, stabilești prețul prin comparație și grila notarială, publici un anunț cu poze bune, gestionezi vizionările, semnezi antecontractul, apoi actul final la notar.
Citește ghidulPoți vinde oricând un apartament ipotecat: ceri băncii adeverința de sold și acordul de înstrăinare, iar la notar creditul se stinge direct din prețul încasat, urmată de radierea ipotecii din cartea funciară. Excepție: locuințele Noua Casă au interdicție de vânzare 5 ani. Acordul băncii poate dura câteva săptămâni - cere-l din timp.
Citește ghidulLa vânzarea unei case ai nevoie, pe lângă actele standard (proprietate, certificat fiscal, certificat energetic), de documentația cadastrală pentru teren ȘI construcție, iar casa trebuie intabulată. Dacă a fost construită fără acte finalizate, îți trebuie certificat de atestare a edificării de la primărie. Casele neintabulate nu se pot vinde.
Citește ghidulUn apartament curat, depersonalizat și fotografiat la lumină naturală se vinde mai repede și mai aproape de prețul cerut decât unul „ca atare”. Cele mai eficiente intervenții - curățenie, decluttering, un strat de vopsea în tonuri deschise și poze bune - costă puțin și au cel mai mare impact. Home staging-ul profesionist e opțional, util mai ales la apartamente goale sau supraîncărcate cu mobilier vechi.
Citește ghidulPrețul corect rezultă din compararea cu tranzacții recente similare din zonă, nu din alte anunțuri active - acelea sunt doar prețuri de pornire. Cea mai costisitoare greșeală e supraevaluarea: un preț prea mare ține anunțul blocat luni, iar piața ajunge să-l „pedepsească” ulterior. Un raport de evaluare ANEVAR nu e obligatoriu la o vânzare simplă, dar devine necesar la credit ipotecar, succesiune, litigiu sau discuții cu ANAF.
Citește ghidulSunt trei formule diferite de a transmite un imobil în schimbul unei prestații pe viață: vânzarea cu rezerva uzufructului (păstrezi dreptul de a locui sau închiria), renta viageră (primești o sumă periodică în bani) și contractul de întreținere (primești îngrijire, nu bani). Toate se încheie obligatoriu la notar și implică riscuri reale pentru ambele părți, mai ales dacă durata vieții beneficiarului diferă mult de estimare.
Citește ghidulSchimbul imobiliar (art. 1763-1765 Cod civil) transferă două imobile printr-un singur act notarial, în formă autentică. Fiecare copermutant plătește propriul impozit de 1% sau 3%, calculat la valoarea imobilului pe care îl cedează, nu la sultă - diferența de bani care echilibrează schimbul, garantată printr-o ipotecă legală dacă nu se achită integral.
Citește ghidulImpozitul pe chirii este 10%, aplicat pe 80% din venitul brut (deducere forfetară de 20%, reintrodusă din 2024) - efectiv circa 8% din chirie. Cheltuielile reale nu se mai pot deduce. CASS se datorează doar dacă venitul net depășește 24.300 lei/an. Declari prin Declarația Unică (D212) până pe 25 mai.
Citește ghidulUn contract de închiriere valid conține: părțile, obiectul, chiria, durata, garanția și obligațiile părților, plus un proces-verbal de predare-primire. Înregistrarea la ANAF prin formularul C168 este obligatorie în 30 de zile de la semnare. Contractul înregistrat devine titlu executoriu.
Citește ghidulCa să închiriezi repede: pregătește și mobilează locuința, stabilește o chirie corectă față de piață, fă un anunț cu poze de calitate, apoi selectează atent chiriașul (venit ideal de 3x chiria). Încheie un contract solid cu garanție și înregistrează-l la ANAF în 30 de zile.
Citește ghidulProprietarul poate rezilia contractul dacă chiriașul nu plătește chiria 3 luni, produce stricăciuni sau încalcă clauzele - dar rezilierea nu înseamnă evacuare automată. Evacuarea fizică se face doar prin hotărâre judecătorească și executor; schimbarea yalei sau oprirea utilităților sunt ilegale. Un contract înregistrat la ANAF sau autentificat notarial e titlu executoriu și scurtează procedura.
Citește ghidulÎn 2026, veniturile din închirierea camerelor în scop turistic (1-7 camere) se impozitează cu 10% aplicat la 70% din venitul brut - o cotă forfetară de cheltuieli de 30%, deci efectiv 7% din încasări. Ai nevoie de certificat de clasificare și de înscrierea în sistemul turistic național, iar peste 7 camere treci obligatoriu la regim de activitate independentă.
Citește ghidulChiriașul poate denunța unilateral un contract de închiriere de locuință pe durată determinată cu un preaviz de minimum 60 de zile - orice clauză mai dură e considerată nescrisă. Proprietarul poate înceta contractul înainte de termen doar în cazurile prevăzute de lege sau contract (neplată, daune). Notificarea se face în scris, iar încetarea se declară la ANAF prin C168.
Citește ghidulGaranția la închirierea unei locuințe e uzual 1-2 chirii și nu poate depăși echivalentul a 2 salarii medii brute. Proprietarul o poate reține doar pentru chirie neplătită, facturi restante sau daune dincolo de uzura normală - dovedite prin comparație cu procesul-verbal de predare. Nerestituirea nejustificată se recuperează în instanță, inclusiv prin cererea de valoare redusă.
Citește ghidulCând vinzi un apartament închiriat, contractul de închiriere nu încetează automat - dacă era opozabil cumpărătorului (înregistrat la ANAF cu dată anterioară vânzării, notat în cartea funciară sau autentificat notarial), noul proprietar preia locul tău de locator, cu toate drepturile și obligațiile. Chiriașul nu poate bloca vânzarea și, în general, nu are drept de preempțiune la cumpărarea locuinței.
Citește ghidulDin 20 mai 2026 se aplică Regulamentul (UE) 2024/1028: fiecare unitate închiriată pe termen scurt are nevoie de un cod unic de înregistrare, pe care platformele trebuie să îl afișeze în anunț, iar unitățile fără cod urmează să fie delistate. În România codul se va emite prin SITUR, dar la data redactării procedura tehnică de generare nu era încă funcțională - obligația există, instrumentul întârzie.
Citește ghidul