Sfaturi practice, pas cu pas: acte, taxe, verificări și tot ce trebuie să știi ca să cumperi și să vinzi în siguranță.
La o vânzare imobiliară plătești 3 taxe: onorariul notarial (grilă regresivă + TVA 21% + 45 lei, achitat de cumpărător), taxa de intabulare ANCPI de 0,15% (cumpărător) și impozitul pe transfer de 1% sau 3% (vânzător). Onorariile au grilă și variază între notariate - cere un deviz.
Citește ghidulCartea funciară este registrul oficial ANCPI cu situația juridică a unui imobil. Extrasul de informare îl poate cere oricine (20 lei online pe ePay; gratuit pentru proprietari pe MyEterra cu ROeID din iunie 2025). Extrasul de autentificare îl cere doar notarul, e valabil 10 zile lucrătoare.
Citește ghidulCertificatul energetic e obligatoriu la vânzarea sau închirierea oricărei locuințe (peste 50 mp) și trebuie menționat în anunț. Clasifică imobilul de la A la G, e valabil 10 ani și costă între 250 și 450 lei pentru un apartament. Lipsa lui atrage amendă și poate duce la anularea contractului.
În 2026, BNR menține gradul maxim de îndatorare la 40% din venitul net pentru creditele în lei (45% la prima locuință) și 20% la valută. Avansul minim este 15% în lei. Banca verifică obligatoriu istoricul la Biroul de Credit. Dosarul cuprinde acte personale, de venit și ale imobilului.
Citește ghidulIRCC este indicele BNR care stabilește dobânda variabilă la creditele în lei, înlocuind ROBOR din 2019. Se actualizează trimestrial. La data publicării acestui ghid valoarea era în jur de 5,5% - verifică mereu valoarea curentă pe bnr.ro. Dobânda totală = IRCC + marja fixă a băncii.
Citește ghidulProgramul Noua Casă permite cumpărarea unei locuințe cu avans de la 5% și garanție de stat de până la 60%. Statul aprobă anual un plafon de garantare, care se poate epuiza în cursul anului. Verifică pe fngcimm.ro dacă înscrierile la bănci sunt deschise înainte de a aplica.
Citește ghidulCumpărarea unui apartament are 7 pași: stabilești bugetul real (inclusiv taxele ascunse), cauți și alegi locuința, o vizionezi și negociezi, verifici actele și cartea funciară, semnezi antecontractul cu avans, obții creditul (dacă e cazul), apoi semnezi actul final la notar și intabulezi. Plănuiește 2-4 luni de la căutare la mutare.
Citește ghidulDin 1 august 2025, locuințele noi se vând cu TVA standard de 21% - cotele reduse de 5% și 9% au fost eliminate prin Legea 141/2025. Mai există o singură excepție tranzitorie: TVA 9% pentru cumpărătorii cu antecontract semnat înainte de 1 august 2025, dar doar dacă livrarea se face până la 31 iulie 2026.
Citește ghidulAntecontractul e promisiunea bilaterală prin care vânzătorul și cumpărătorul se obligă să semneze vânzarea la notar. Banii dați pot fi avans (se restituie dacă afacerea cade) sau arvună (penalizează partea vinovată: cumpărătorul o pierde, vânzătorul dă dublul). Cuvântul „arvună” trebuie scris expres.
Citește ghidulComisionul agenției imobiliare în România este uzual 2-6% din prețul tranzacției (cel mai des 2,5-4%), plus TVA 21%. Nu există lege care să stabilească cine plătește - tradițional vânzătorul, dar poate fi cumpărătorul sau ambii. Comisionul e negociabil și se plătește doar la finalizarea tranzacției.
Citește ghidulAlegerea nu mai e doar nou contra vechi, ci unde e situat. Noul aduce eficiență energetică, garanție de 10 ani și costuri mici, dar plătești TVA și ești adesea la periferie. Vechiul oferă locații centrale și mutare imediată, dar atenție la structură și renovări.
Citește ghidulÎnainte să cumperi, pune la punct bugetul real (avans, rate sub 40% din venit, taxe), apoi verifică zona, orientarea, compartimentarea și mai ales structura clădirii și riscul seismic. La final, controlează actele: carte funciară curată, certificat energetic și fără datorii.
Citește ghidulNegocierea pleacă de la pregătire: compari prețul cu zona, îți stabilești limita și afli motivația vânzătorului (cine e presat de timp e mai flexibil). La vizionare pui întrebări despre instalații, infiltrații și ce e inclus, apoi transformi defectele în cifre concrete. Faci oferta doar când ești decis, ideal în scris, și negociezi și condițiile, nu doar prețul.
Citește ghidulRecepția (predarea-primirea) e momentul în care preiei apartamentul nou și consemnezi starea lui într-un proces-verbal. Vino însoțit de un expert tehnic (350-1500 lei), notează toate viciile aparente cu termene de remediere, citește contoarele cu fotografii și verifică actele (autorizație, recepția lucrării, cadastru). Nu poți cumpăra un apartament care nu a obținut recepția la terminarea lucrărilor.
Citește ghidulApartamentele și construcțiile pot fi cumpărate de orice cetățean străin, fără restricții. La teren regulile diferă: cetățenii UE/SEE cumpără ca românii, iar cei din state terțe doar dacă există un tratat de reciprocitate - altfel pot deține doar construcția, nu și terenul. Excepție: moștenirea legală. Orice cumpărător străin are nevoie de un cod fiscal de la ANAF.
Citește ghidulRandamentul brut = chiria anuală împărțită la prețul de achiziție. Cel net, mai realist, scade toate costurile (impozit, asigurări, fond de reparații, vacanță locativă, gestiune). În România randamentul brut e uzual 5-9%, dar net ajunge des la 3-4% în zonele scumpe. Pentru imaginea completă adaugă și aprecierea în timp a proprietății.
Citește ghidulNu există un răspuns universal: cumpărarea îți construiește patrimoniu și te protejează de creșterea chiriilor, dar cere avans, credit și taxe. Chiria oferă flexibilitate și zero datorie, dar nu acumulezi nimic. Regula practică: dacă rata la credit e apropiată de chirie și stai în locuință peste 5-7 ani, cumpărarea devine avantajoasă.
Citește ghidulPrimul lucru de stabilit la un teren este regimul lui: pe intravilan se poate construi (cu autorizație), pe extravilan agricol nu, fără introducere în intravilan printr-un PUZ. Înainte de avans verifică actele, cartea funciară (sarcini) și limitele reale prin înțărușare cu un topograf. Cere un certificat de urbanism ca să afli exact ce poți construi.
Citește ghidulLa vânzarea unui teren agricol extravilan trebuie respectat dreptul de preempțiune: vânzătorul depune oferta la primărie, iar coproprietarii, rudele, arendașii, vecinii și statul (prin ADS) au prioritate la cumpărare, în ordinea rangurilor. Procedura durează 45 de zile lucrătoare. Vânzarea cu nerespectarea ei e lovită de nulitate absolută și se sancționează cu amendă.
Citește ghidulCa să construiești o casă ai nevoie întâi de un certificat de urbanism (informativ, spune ce poți construi), apoi de proiectul tehnic, avizele cerute și abia la final de autorizația de construire. Taxa de autorizare e 0,5% din valoarea construcției, dar costul real e documentația (2.000-5.000 euro). Construcția fără autorizație se amendează cu 1.000-100.000 lei și nu poate fi intabulată.
Citește ghidulLa vânzarea unui imobil plătești impozit de 1% (dacă l-ai deținut peste 3 ani) sau 3% (sub 3 ani), aplicat la întreaga valoare din contract sau la grila notarială, dacă e mai mare. Nu mai există prag neimpozabil. Impozitul îl reține notarul.
Citește ghidulPentru a vinde un apartament ai nevoie de: actul de proprietate, documentația cadastrală + intabulare, certificat fiscal local (valabil 30 zile), certificat energetic (valabil 10 ani), adeverință de la asociație și ultimele facturi. Extrasul de carte funciară îl obține notarul. Nou din 2026: și cumpărătorul are nevoie de certificat fiscal.
Citește ghidulPoți vinde apartamentul fără agenție și economisești comisionul (2-6% din preț). Pregătești actele, stabilești prețul prin comparație și grila notarială, publici un anunț cu poze bune, gestionezi vizionările, semnezi antecontractul, apoi actul final la notar.
Citește ghidulÎn 2026, impozitul pe chirii rămâne 10%, dar se aplică pe 80% din venitul brut (deducerea forfetară a scăzut de la 30% la 20%). Sistemul real și normele de venit au fost eliminate. CASS se datorează doar dacă venitul net depășește 24.300 lei/an. Declari prin Declarația Unică (D212) până pe 25 mai.
Citește ghidulUn contract de închiriere valid conține: părțile, obiectul, chiria, durata, garanția și obligațiile părților, plus un proces-verbal de predare-primire. Înregistrarea la ANAF prin formularul C168 este obligatorie în 30 de zile de la semnare. Contractul înregistrat devine titlu executoriu.
Citește ghidulCa să închiriezi repede: pregătește și mobilează locuința, stabilește o chirie corectă față de piață, fă un anunț cu poze de calitate, apoi selectează atent chiriașul (venit ideal de 3x chiria). Încheie un contract solid cu garanție și înregistrează-l la ANAF în 30 de zile.
Citește ghidulProprietarul poate rezilia contractul dacă chiriașul nu plătește chiria 3 luni, produce stricăciuni sau încalcă clauzele - dar rezilierea nu înseamnă evacuare automată. Evacuarea fizică se face doar prin hotărâre judecătorească și executor; schimbarea yalei sau oprirea utilităților sunt ilegale. Un contract înregistrat la ANAF sau autentificat notarial e titlu executoriu și scurtează procedura.
Citește ghidul