Construcție fără autorizație în 2026: intrarea în legalitate

Din 25 august 2026, o construcție ridicată fără autorizație nu se mai judecă după Legea 50/1991, ci după Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), care a abrogat-o. Trei lucruri s-au schimbat radical: amenda a urcat la 50.000-1.000.000 lei, prescripția de 3 ani a dispărut, iar vechea intrare în legalitate a fost înlocuită cu autorizația de regularizare, cu o fereastră de un singur an pentru majoritatea construcțiilor.

Ce riști dacă ai construit fără autorizație?

Amenda de bază e între 50.000 și 1.000.000 lei, după gravitatea faptei și impactul asupra vecinătăților (art. 357 alin. (1) lit. b) și alin. (4) lit. b) din Cod). Minimul e de cincizeci de ori mai mare decât cel din Legea 50/1991, care pornea de la 1.000 lei.

Peste amendă vine un cost care curge lună de lună: pentru clădirile executate fără autorizație și neregularizate, impozitul pe clădiri se majorează cu 100%, de la data la care primăria constată situația și până la regularizare sau desființare (art. 301 alin. (11)). Codul spune expres că plata impozitului majorat nu regularizează nimic. Iar o construcție fără autorizație nu poate fi recepționată, deci nu se consideră finalizată (art. 280 alin. (8)): nu se intabulează, nu se vinde la notar și nu garantează un credit.

Cât timp poate fi sancționată o construcție fără autorizație?

Regula de 3 ani pe care o știe toată lumea nu mai există. Era în art. 31 din Legea 50/1991, abrogată la 25 august 2026, iar Codul nu o reia. Mai mult, art. 581 alin. (3) prevede că Ordonanța Guvernului 2/2001 privind regimul contravențiilor nu se aplică, deci nu funcționează nici termenul general de 6 luni din dreptul comun, nici plata a jumătate din minimul amenzii în 15 zile.

Ce e scris negru pe alb: acțiunea prin care autoritatea cere instanței demolarea sau regularizarea lucrărilor făcute fără autorizație se prescrie în 10 ani de la data finalizării în fapt a lucrărilor (art. 357 alin. (11)). Zece ani, nu trei, și se numără de la terminarea efectivă a construcției, nu de la data la care ai fost prins.

Pentru constatarea contravenției în sine, Codul nu prevede niciun termen: singurul din Cod, cel de 5 ani de la art. 571 alin. (2), privește exclusiv contravențiile la calitatea în construcții. Golul e real și practica nu s-a format, deci nu miza pe trecerea timpului: argumentul pe care se sprijinea vechea strategie a dispărut odată cu legea care îl conținea.

Ce este autorizația de regularizare și cine o poate cere?

E actul prin care primăria confirmă, ulterior, o construcție deja ridicată fără autorizație sau cu nerespectarea ei. Art. 301 alin. (1) o formulează ca obligație, nu ca opțiune: titularul lucrării „are obligația de a solicita emiterea unei autorizații de regularizare". Partea care contează pentru buzunar e cine intră în regimul permanent și cine în fereastra de un an.

Fereastra vine din art. 301 alin. (7), care derogă de la alin. (2) „pentru o perioadă de maximum 1 an de la intrarea în vigoare a prezentei legi". Codul a intrat în vigoare la 25 august 2026, deci termenul e 25 august 2027, iar textul se referă la momentul în care soliciți autorizația, nu la cel în care o primești. Condiția suplimentară pentru această categorie: lucrările să se încadreze în reglementările urbanistice aprobate, să respecte cerințele fundamentale de calitate și să fi fost îndeplinite obligațiile fiscale și măsurile contravenționale. Cu alte cuvinte, amenda se plătește oricum.

Ai nevoie și de un certificat de urbanism înainte: art. 257 alin. (1) prevede expres că el face cunoscute și condițiile aplicabile „regularizării unei construcții", iar termenul de eliberare e de 15 zile lucrătoare. Ce conține, în ghidul despre certificatul de urbanism, PUZ și PUD.

Cât costă intrarea în legalitate în 2026?

Pentru o locuință unifamilială mică plătești taxele obișnuite ale unei autorizații de construire; pentru orice altceva, aceleași taxe înmulțite cu zece.

Un exemplu. O casă parter plus etaj de 200 mp desfășurați, cu lucrări de 300.000 lei, nu se încadrează în cele 150 mp, deci intră în fereastra de un an: 15.000 lei taxa de autorizare, 3.000 lei cota de urbanism și 15.000 lei cota ISC, adică 33.000 lei în loc de 3.300, plus 150 lei timbrul de arhitectură. Aceeași casă cu 150 mp desfășurați s-ar regulariza oricând, la 3.300 lei. Diferența o fac 50 de metri pătrați, citiți din releveu, nu din memorie - vezi suprafața utilă, construită și desfășurată.

Ce condiții trebuie să îndeplinească construcția?

Trei categorii de condiții, cumulative (art. 301 alin. (3)): legislația de mediu, cerințele fundamentale aplicabile construcțiilor de la art. 386 și respectarea reglementărilor urbanistice. Nu e o formalitate, pentru că regularizarea confirmă o construcție reală, nu un proiect pe hârtie.

Cerințele fundamentale sunt șase și fiecare se dovedește cu expertiză tehnică întocmită de un expert atestat pe domeniul respectiv: rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă și sănătate, siguranță și accesibilitate în exploatare, protecție împotriva zgomotului, economie de energie și izolare termică (art. 301 alin. (9)). Încadrarea urbanistică o verifică primăria sau, dacă nu are personal calificat, un specialist cu drept de semnătură plătit de tine. Mediul îl verifică autoritățile de mediu (alin. (4)).

Dacă nu sunt îndeplinite toate, primăria aplică regulile privind desființarea (alin. (5)). Dacă există soluții tehnice, îți poate cere o autorizație de construire pentru aducerea la conformitate sau una de desființare parțială (alin. (6) și (10)) - în practică, demolarea unui etaj, retragerea unei extinderi de la limita de proprietate sau consolidarea structurii.

Ce se întâmplă după 25 august 2027, dacă nu ceri regularizarea?

După expirarea ferestrei, autoritățile locale pot desființa lucrările neautorizate cu recuperarea cheltuielilor sau, după caz, au obligația de a cere instanței desființarea construcțiilor care nu au obținut autorizație de regularizare (art. 301 alin. (12)). Cererea o formulează primarul, în 30 de zile de la expirarea termenului (alin. (13)). Instanța judecă cu citarea proprietarului și dispune desființarea totală ori parțială sau aducerea la starea anterioară (alin. (14)), iar hotărârea e titlu executoriu: demolarea se face pe cheltuiala contravenientului, în procedură simplificată (alin. (15)).

Într-un caz nu se ajunge deloc în instanță: construcțiile ridicate fără autorizație pe terenuri din domeniul public sau privat al statului ori al unei unități administrativ-teritoriale pot fi desființate direct pe cale administrativă, fără autorizație de desființare și fără sesizarea instanței, pe cheltuiala contravenientului (art. 359).

Ce faci dacă te prinde controlul în timpul lucrărilor?

Inspectoratul de Stat în Construcții sau compartimentul de specialitate al primăriei oprește lucrările și dispune, prin procesul-verbal, una dintre trei măsuri (art. 358 alin. (1)):

1. Încadrarea lucrărilor în prevederile autorizației sau ale proiectului notificat, dacă ai deviat de la ele.
2. Obținerea unei autorizații de regularizare, dacă lucrarea se încadrează în reglementările urbanistice aprobate și respectă cerințele fundamentale de calitate.
3. Desființarea lucrărilor, dacă nu se încadrează în reglementări sau nu respectă cerințele de calitate.

Odată cu oprirea se dispun măsuri de conservare, pe cheltuiala dezvoltatorului, iar controlul îți poate interzice accesul pe șantier și poate aplica sigilii (art. 353). Dacă rupi sigiliul sau continui lucrările, nu mai e contravenție, ci infracțiune. Dacă nu te conformezi în termenul din procesul-verbal, autoritatea sesizează instanța de contencios administrativ (art. 358 alin. (3), art. 357 alin. (10)).

Se mai poate intabula o casă veche construită fără autorizație?

Depinde de un singur reper: dacă a fost construită înainte sau după 1 august 2001.

• Înainte de 1 august 2001 (data intrării în vigoare a Legii 453/2001): dreptul de proprietate se intabulează în baza certificatului de atestare fiscală, care cuprinde suprafața reală a construcției și a terenului aferent, plus documentația cadastrală (Legea 7/1996, art. 37 alin. (2)). Fără autorizație de construire și fără proces-verbal de recepție. Pașii, în ghidul despre intabularea unei case vechi.
• După 1 august 2001: intabularea cere un certificat de atestare eliberat de primărie, care confirmă că s-a construit conform autorizației și că există proces-verbal de recepție, plus documentația cadastrală (Legea 7/1996, art. 37 alin. (1)). Fără autorizație nu ai ce confirma, deci calea e una singură: autorizație de regularizare, apoi recepția la terminarea lucrărilor, care se poate face și în baza ei (art. 280 alin. (1) din Cod), apoi certificatul și înscrierea în cartea funciară.

Nici instanța nu e o portiță. Prin decizia RIL nr. 13/2019, Înalta Curte a stabilit că lipsa autorizației de construire, nerespectarea ei și lipsa procesului-verbal de recepție sunt impedimente pentru recunoașterea pe cale judiciară, într-o acțiune în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții ridicate de proprietarul terenului cu materiale proprii.

Ce a dispărut, și e important pentru că informația circulă încă peste tot: vechiul art. 37 alin. (6) din Legea 50/1991 permitea eliberarea unui certificat de atestare a edificării pe bază de expertiză tehnică atunci când se împlinise prescripția de 3 ani. Legea e abrogată, iar Codul nu reia mecanismul: pomenește acest certificat doar în lista competențelor primarului. Înscrierile deja făcute pe acest temei rămân valabile, iar glosarul Codului recunoaște categoria construcțiilor „înscrise în cartea funciară ca urmare a îndeplinirii termenelor de prescripție". Dar, la 6 septembrie 2026, nu există niciun text în vigoare care să permită eliberarea unui astfel de certificat de acum înainte pentru o construcție neautorizată. Întreabă la primărie înainte să plătești o expertiză.

Poți vinde, moșteni sau ipoteca o casă fără autorizație?

Nu construcția. Terenul se poate vinde oricând, dar construcția neînscrisă în cartea funciară nu poate face obiectul unui act autentic la notar și nu poate fi ipotecată, pentru că banca cere în garanție un imobil intabulat. La succesiune, moștenitorii preiau aceeași problemă, plus impozitul majorat cu 100%.

Dacă ești cumpărător, verifici înainte de avans: ceri extrasul de carte funciară și compari construcțiile înscrise cu ce vezi pe teren. O extindere, o mansardă sau o anexă care nu apar în extras înseamnă că lipsește autorizația. Restul pașilor, în ghidul despre verificările juridice înainte de cumpărare.

Înainte de a intra în procedura asta pentru o lucrare mică, verifică dacă îți trebuia autorizație. Codul a împărțit lucrările în trei regimuri: unele se fac fără nicio formalitate (art. 299), altele doar cu o notificare prealabilă la primărie (art. 294), restul cu autorizație. Ce intră în fiecare regim la un apartament de bloc, în ghidul despre lucrările la bloc; pentru garduri, în cel despre gardul dintre vecini.

Vrei să pornești corect, de la teren? Vezi anunțurile cu terenuri și cere un certificat de urbanism înainte de proiect: costă zeci de lei și îți spune dacă ce vrei să construiești e posibil acolo.