Verificări juridice înainte de a cumpăra un apartament
Nou din 25 februarie 2026 (OUG 7/2026): și cumpărătorul trebuie să prezinte certificat fiscal fără datorii la bugetul local, altfel actul este nul de drept.
Pe scurt
Înainte de a da avans, cere extrasul de carte funciară pentru informare (20 lei online) și citește toate cele 3 părți - mai ales sarcinile: ipoteci, interdicții, litigii, popriri. Nou din 25 februarie 2026: și cumpărătorul are nevoie de certificat fiscal fără datorii la bugetul local, altfel actul e nul.
Cea mai costisitoare greșeală la cumpărarea unui apartament este să dai avans înainte de a verifica situația juridică. Câteva verificări simple te feresc de ipoteci ascunse, litigii sau vânzători care nu sunt proprietarii reali.
De ce verifici ÎNAINTE de avans?
Extrasul de carte funciară scoate la iveală cine e proprietarul real și ce sarcini are imobilul (ipoteci, interdicții, litigii). Costă 20 lei online (ePay ANCPI) și îl poate cere oricine - vezi ghidul despre cartea funciară. Cere-l chiar în ziua antecontractului, nu cu săptămâni înainte.
Cum citești cele 3 părți ale cărții funciare?
- Partea I (descriere): suprafața din CF să corespundă cu realitatea (diferențe mari = problemă cadastrală).
- Partea a II-a (proprietate): cine vinde să fie proprietarul înscris și să aibă dreptul deplin să dispună.
- Partea a III-a (sarcini) - cea mai importantă: ipoteci, interdicții, litigii, popriri, antecontracte notate.
Ce sarcini te pot păgubi?
- Ipotecă bancară - trebuie radiată înainte sau simultan cu vânzarea, altfel preiei datoria.
- Interdicție de înstrăinare - vânzarea e imposibilă până la radiere.
- Litigiu notat - imobil disputat; nu cumpăra fără avocat.
- Poprire/sechestru - datorii ale vânzătorului către ANAF.
- Antecontract anterior notat - vânzătorul a luat deja avans de la altcineva.
Ce certificate fiscale sunt obligatorii în 2026?
Vânzătorul prezintă certificat de atestare fiscală (fără datorii la bugetul local). Nou din 25 februarie 2026 (OUG 7/2026): și cumpărătorul trebuie să prezinte un astfel de certificat de la primăria de domiciliu. Dacă oricare parte are datorii, notarul nu autentifică, iar actul este nul. Certificatele sunt gratuite.
Cum verifici un imobil din moștenire sau coproprietate?
La moștenire: certificatul de moștenitor să nu fie contestat. La coproprietate: e nevoie de acordul tuturor coproprietarilor (toți semnează). Dacă cumperi doar o cotă-parte, clarifică dreptul de preempțiune al celorlalți cu notarul.
Ce verifică notarul (și când ai nevoie de avocat)?
Notarul face verificarea finală cu un extras de autentificare în ziua semnării, care blochează cartea funciară 10 zile lucrătoare. Pentru orice notare neclară (litigiu, sechestru, lanț de proprietate suspect) consultă un avocat înainte de a semna.
Întrebări frecvente
Cât costă să verific situația juridică a unui apartament?
Extrasul de carte funciară pentru informare costă 20 lei online (gratuit dacă ești chiar proprietarul). Certificatele fiscale sunt gratuite.
Ce este nou în 2026 la cumpărare?
Din 25.02.2026 (OUG 7/2026), și cumpărătorul trebuie să prezinte certificat de atestare fiscală fără datorii la bugetul local, sub sancțiunea nulității.
Pot cumpăra un apartament cu ipotecă pe el?
Doar dacă ipoteca se radiază înainte sau simultan cu vânzarea (plată directă către bancă). Altfel preiei tu datoria.
Cine verifică în final că imobilul e curat?
Notarul, cu un extras de autentificare în ziua semnării, care blochează cartea funciară 10 zile lucrătoare.