Verificări juridice înainte de a cumpăra un apartament

Cea mai costisitoare greșeală la cumpărarea unui apartament este să dai avans înainte de a verifica situația juridică. Câteva verificări simple te feresc de ipoteci ascunse, litigii sau vânzători care nu sunt proprietarii reali.

De ce verifici ÎNAINTE de avans?

Extrasul de carte funciară scoate la iveală cine e proprietarul real și ce sarcini are imobilul (ipoteci, interdicții, litigii). Costă 20 lei pentru cererile înregistrate online și 25 lei la ghișeul BCPI (la 6 septembrie 2026 platformele online pentru public erau încă oprite după atacul cibernetic) și îl poate cere oricine - vezi ghidul despre cartea funciară. Cere-l chiar în ziua antecontractului, nu cu săptămâni înainte.

Verificările de aici sunt un pas dintr-un drum mai lung. Dacă ești la început, parcurge întâi ghidul despre cum cumperi un apartament, pas cu pas, ca să știi ce urmează după extrasul de carte funciară.

Cum citești cele 3 părți ale cărții funciare?

• Partea I (descriere): suprafața din CF să corespundă cu realitatea (diferențe mari = problemă cadastrală).
• Partea a II-a (proprietate): cine vinde să fie proprietarul înscris și să aibă dreptul deplin să dispună.
• Partea a III-a (sarcini) - cea mai importantă: ipoteci, interdicții, litigii, popriri, antecontracte notate.

Ce sarcini te pot păgubi?

• Ipotecă bancară - trebuie radiată înainte sau simultan cu vânzarea, altfel preiei datoria.
• Interdicție de înstrăinare - vânzarea e imposibilă până la radiere.
• Litigiu notat - imobil disputat; nu cumpăra fără avocat.
• Poprire/sechestru - datorii ale vânzătorului către ANAF.
• Antecontract anterior notat - vânzătorul a luat deja avans de la altcineva.

Ce certificate fiscale sunt obligatorii în 2026?

Vânzătorul prezintă certificat de atestare fiscală (fără datorii la bugetul local). Nou din 25 februarie 2026 (OUG 7/2026): și cumpărătorul trebuie să prezinte un astfel de certificat de la primăria de domiciliu. Dacă oricare parte are datorii, notarul nu autentifică, iar actul este nul. Certificatele sunt gratuite.

Cum verifici un imobil din moștenire sau coproprietate?

La moștenire: certificatul de moștenitor să nu fie contestat. La coproprietate: e nevoie de acordul tuturor coproprietarilor (toți semnează). Dacă cumperi doar o cotă-parte, clarifică dreptul de preempțiune al celorlalți cu notarul.

Ce verifică notarul (și când ai nevoie de avocat)?

Notarul face verificarea finală cu un extras de autentificare în ziua semnării, care blochează cartea funciară 10 zile lucrătoare. Pentru orice notare neclară (litigiu, sechestru, lanț de proprietate suspect) consultă un avocat înainte de a semna.

Aplică verificările din acest ghid la orice imobil: vezi anunțurile și cere extrasul CF înainte de avans.