Garsonieră sau apartament de 2 camere pentru închiriat: care rentează
Pe scurt
Nu există un răspuns universal - depinde de oraș și segment de piață. Pe cifre reale din 2026, o garsonieră poate avea un randament brut vizibil mai bun (Cluj-Napoca: ~4,1% față de ~3,8%) sau aproape identic cu al unui 2 camere (București: ~5,5% la ambele). Diferența reală dintre cele două nu stă doar în procentul de randament, ci în cererea de chiriași, lichiditatea la revânzare și costurile fixe per unitate.
Răspunsul „clasic” - garsoniera rentează mai bine procentual, 2 camerele aduc mai mulți bani în cifră absolută - se confirmă doar parțial pe cifrele reale de piață din 2026. În Cluj-Napoca diferența e vizibilă, în București aproape că dispare. Alegerea corectă depinde mai puțin de un procent și mai mult de ce piață de chiriași și de cumpărători țintești.
Cum se calculează și cât diferă randamentul, pe orașe?
Randamentul brut se calculează simplu: chiria anuală împărțită la prețul de achiziție (formula completă, cu randamentul net, e în ghidul despre randamentul unei investiții imobiliare). Aplicat pe prețuri de achiziție pentru apartamente noi și chirii medii din 2026:
| Oraș | Tip | Preț achiziție (orientativ) | Chirie medie/lună | Randament brut |
|---|---|---|---|---|
| București | Garsonieră | ~88.000 € | ~400 € | ~5,5% |
| București | 2 camere | ~132.000 € | ~602 € | ~5,5% |
| Cluj-Napoca | Garsonieră | ~118.000 € | ~400 € | ~4,1% |
| Cluj-Napoca | 2 camere | ~175.000 € | ~560 € | ~3,8% |
În Timișoara, unde chiriile sunt considerabil mai mici (garsonieră ~290 €/lună, 2 camere ~450 €/lună), prețurile de achiziție urmează același tipar mai accesibil - semn că randamentul ține de raportul local chirie/preț din fiecare oraș, nu de un procent fix valabil peste tot.
De ce nu e diferența de randament atât de mare pe cât se spune?
Cifrele de mai sus sunt orientative (preț - apartamente noi; chirie - medie pe oraș, care poate include și apartamente vechi) și variază mult de la un cartier la altul. Regula „garsoniera rentează mai bine” vine din faptul că, per metru pătrat, o garsonieră se închiriază de regulă mai scump decât un 2 camere - dar diferența de randament brut, la nivel de oraș, poate fi de doar câteva zecimi de procent, uneori nulă. Nu decide doar pe baza acestui procent, mai ales dacă diferența e mică.
Ce contează mai mult decât randamentul brut: cererea de chiriași
- Garsoniera - cerere constantă de la studenți și tineri profesioniști, dar cu turnover mai mare (contracte mai scurte, schimbări mai dese de chiriaș, deci mai mult timp și efort de administrare).
- 2 camere - cerere de la cupluri și familii tinere, cu contracte mai lungi și turnover mai mic, dar bugetul de chirie acceptat de piață crește mai lent decât la garsoniere.
Vezi și ghidul despre cum închiriezi rapid un apartament, valabil pentru ambele variante.
Care se vinde mai ușor la revânzare?
Aici diferența e mai clară: un 2 camere are o piață de cumpărători mai largă - îl caută atât investitorii, cât și familiile care vor să locuiască în el, ceea ce înseamnă lichiditate mai bună la revânzare. O garsonieră are un bilet de intrare mai mic (mai ușor de finanțat pentru un cumpărător tânăr sau pentru un investitor la prima achiziție), dar piața de cumpărători e mai degrabă limitată la investitori și la persoane singure.
Costurile fixe „mănâncă” mai mult din randamentul unei garsoniere
Impozitul local minim, cotele fixe de la asociația de proprietari și asigurarea PAD au o componentă care nu scade proporțional cu suprafața. Raportat la o chirie mai mică, aceste costuri fixe reduc randamentul net al unei garsoniere ceva mai mult decât la un 2 camere - un motiv în plus să compari mereu randamentul net, nu doar cel brut, înainte de a cumpăra.
Deci ce alegi?
Dacă vrei bilet de intrare mic, chirie rapid de închiriat și accepți administrare mai activă (schimbări dese de chiriaș), garsoniera e varianta clasică de start pentru un investitor mic. Dacă vrei chiriași mai stabili, un imobil mai ușor de revândut și ai bugetul necesar, 2 camerele reduc riscul pe termen lung. Compară și cu alternativa de a nu investi deloc, în ghidul despre chirie sau cumpărare.
Cauți o garsonieră sau un 2 camere de investiție? Vezi anunțurile active și calculează randamentul înainte de ofertă, cu prețurile reale din zona ta.
Întrebări frecvente
Garsoniera rentează mereu mai bine decât un 2 camere?
Nu neapărat. Diferența de randament brut variază pe oraș - în unele e vizibilă, în altele aproape că dispare. Calculează pe cifrele reale din zona ta, nu pe o regulă generală.
De ce se închiriază mai ușor o garsonieră?
Are un public mai larg de chiriași (studenți, tineri profesioniști, persoane singure) și un buget lunar mai accesibil, deci de regulă timpul de găsire a unui chiriaș e mai scurt.
Ce se vinde mai ușor la revânzare, o garsonieră sau un 2 camere?
De regulă un 2 camere - îl cumpără atât investitori, cât și familii care vor să locuiască în el, deci piața de cumpărători e mai largă.
Ce cost e mai mare proporțional la o garsonieră?
Costurile fixe (impozit minim, cote de asociație, asigurare) - nu scad proporțional cu suprafața mai mică, deci „mănâncă” mai mult din randamentul net.