Randamentul investiției imobiliare: calcul brut și net
Pe scurt
Randamentul brut = chiria anuală împărțită la prețul de achiziție. Cel net, mai realist, scade toate costurile (impozit, asigurări, fond de reparații, vacanță locativă, gestiune). În România randamentul brut e uzual 5-9%, dar net ajunge des la 3-4% în zonele scumpe. Pentru imaginea completă adaugă și aprecierea în timp a proprietății.
Publicitate
Înainte de a cumpăra un apartament ca investiție, întrebarea cheie e: cât îți aduce, raportat la cât plătești? Răspunsul se măsoară prin randament (yield), iar diferența dintre cel „pe hârtie” și cel real poate fi mare.
Cum se calculează randamentul brut?
Cea mai citată cifră, dar și cea mai înșelătoare:
Randament brut = (chirie lunară × 12) / preț de achiziție × 100
Exemplu: apartament 100.000 €, chirie 600 €/lună → (600 × 12) / 100.000 × 100 = 7,2%.
De ce contează randamentul net?
Pentru o decizie serioasă, scade toate cheltuielile anuale:
Randament net = (chirie anuală - costuri anuale) / preț × 100
| Cost de scăzut | Orientativ |
|---|---|
| Impozit pe chirie | ~8% din chiria brută (vezi ghidul dedicat) |
| CASS | dacă depășești pragul anual |
| Asigurare PAD + facultativă | ~200-800 lei/an |
| Fond de reparații/întreținere | ~1.000-2.000 lei/an |
| Vacanță locativă (apartament gol) | 5-8% din chiria anuală |
| Gestiune (dacă nu administrezi singur) | 8-10% din chirie |
Ce randament e realist în România?
Randamentul brut e uzual 5-9%, dar în zonele scumpe randamentul net coboară des spre 3-4%. Taxarea corectă (vezi impozitul pe chirie) reduce randamentul cu 1-2 puncte față de scenariul „chirie la negru”.
Randamentul depinde și de ce cumperi, nu doar de unde: la același buget, o garsonieră randează de obicei mai bine pe metru pătrat decât un apartament de două camere, dar cu chiriași care se schimbă mai des. Iar dacă întrebarea e dacă momentul e bun, vezi analiza despre cât de mult merită să cumperi o locuință în 2026.
Ce uită majoritatea investitorilor?
- Vacanța locativă - perioada în care apartamentul stă gol între chiriași (mai mică în cartiere mature, cu servicii).
- Aprecierea capitalului - un imobil cu chirie mai mică, dar care se apreciază mai mult, poate fi o investiție totală mai bună. Randamentul total (chirie + apreciere) se măsoară pe mai mulți ani.
- Costul capitalului - dacă iei credit, dobânda reduce randamentul; dacă plătești cash, există un cost de oportunitate.
În cât timp îți recuperezi investiția?
Perioada de recuperare arată în câți ani îți scoți banii din profitul net. Sub 15-20 de ani e considerată atractivă. Înainte de a cumpăra ca să închiriezi, vezi și ghidul despre cum închiriezi un apartament și compară cu alternativa în ghidul despre chirie vs cumpărare. Dacă țintești randamente mai mari, uită-te și la spațiile comerciale.
Calculează randamentul înainte de ofertă: vezi anunțurile și compară raportul chirie/preț între zone.
Publicitate
Întrebări frecvente
Care e diferența dintre randamentul brut și net?
Brutul raportează chiria anuală la preț, fără costuri. Netul scade toate cheltuielile (impozit, asigurări, fond, vacanță, gestiune) și e cifra reală pe care o iei acasă.
Ce randament e bun în România?
Brutul uzual e 5-9%, dar netul real ajunge des la 3-4% în zonele scumpe. Compară-l mereu cu alternativele (depozite, alte investiții).
Ce e vacanța locativă?
Perioada în care apartamentul rămâne gol între chiriași. O estimezi la 5-8% din chiria anuală și o scazi din randament.
Conteaza doar chiria?
Nu. Randamentul total include și aprecierea proprietății în timp. Un imobil cu chirie mai mică, dar care se apreciază mult, poate fi mai bun pe termen lung.
Surse oficiale
Continuă căutarea
Acum că știi la ce să te uiți, vezi ce este disponibil pe Avem Imobiliare.
Vezi toate anunțurileAi ceva de vândut? Publică gratuit primul anunț