Vicii ascunse la apartament nou: ce garanții ai în 2026

La un apartament nou ai două protecții legale distincte, indiferent ce scrie în contractul cu dezvoltatorul. Prima e perioada de garanție a construcției, de minimum 1, 3 sau 5 ani, după clasa în care e încadrată clădirea. A doua e răspunderea pentru vicii ascunse, 10 ani de la recepția la terminarea lucrărilor și, pentru viciile structurii de rezistență, pe toată durata de existență a clădirii. Din 25 august 2026 ambele vin din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), nu din Legea 10/1995. Peste ele stă garanția vânzătorului contra viciilor ascunse din Codul civil, cea pe care o invoci efectiv împotriva dezvoltatorului.

Ce s-a schimbat de la 25 august 2026?

Temeiul legal, nu cifrele. Codul adoptat prin Legea 169/2026 și publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026, a intrat în vigoare la 15 zile de la publicare, adică pe 25 august 2026 (art. 575). Prin art. 576 alin. (3) lit. c) a abrogat art. 1-9, art. 11-40 și art. 42-44 din Legea 10/1995 privind calitatea în construcții. Acolo stăteau cele două texte citate peste tot online: art. 7 alin. (3), cu perioadele minime de garanție, și art. 30, cu răspunderea de 10 ani. Din Legea 10/1995 au mai rămas doar art. 10 și art. 41, despre reglementările tehnice, fără legătură cu garanția ta. Termenele au fost preluate în Cod aproape identic, dar articolele pe care le citezi într-o notificare sau într-o cerere de chemare în judecată sunt altele.

Cât ține perioada de garanție a apartamentului tău?

Minimum 3 ani la un bloc obișnuit și 5 ani la unul mare. Codul leagă durata minimă de clasa de consecințe în care proiectantul a încadrat clădirea (art. 531 alin. (6)), sistem care a înlocuit categoriile de importanță A-D, cu o regulă de echivalare scrisă în lege (art. 370 alin. (1) și (5)).

Clasa o stabilește proiectantul și se scrie obligatoriu în proiect (art. 426 alin. (1) lit. b)), deci o găsești în cartea tehnică; încadrarea într-o clasă inferioară celei indicate de lege e interzisă (art. 370 alin. (14)). Până la publicarea metodologiei de încadrare se aplică exclusiv anexa nr. 6 (art. 370 alin. (16)), unde criteriile la blocuri sunt numărul de persoane din aria totală expusă și înălțimea. Dacă în contractul de execuție nu e prevăzută nicio perioadă de garanție, se aplică automat durata minimă (art. 531 alin. (7)).

De când curge garanția și când se termină?

De la data semnării procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor pentru clădire, nu de la data la care ai primit tu cheile (art. 531 alin. (9)). Diferența costă: dacă blocul a fost recepționat în martie și tu ai semnat predarea în octombrie, ai pierdut deja șapte luni de garanție. Cere data exactă înainte de recepția apartamentului.

Perioada se prelungește prin act adițional cu timpul necesar remedierii defectelor apărute în ea (art. 531 alin. (8)) și se închide cu recepția finală, pe care dezvoltatorul sau beneficiarul e obligat să o organizeze în maximum 10 zile de la expirarea garanției (art. 532 alin. (4)). Dacă la recepția finală comisia constată defecte care nu vin din exploatare necorespunzătoare, poate prelungi garanția până la remedierea lor (art. 532 alin. (3)). Neorganizarea recepției finale e contravenție, cu amendă de la 50.000 la 100.000 lei (art. 570 alin. (1) lit. k) și alin. (2) lit. a)).

Cine răspunde 10 ani pentru viciile ascunse?

Nu doar dezvoltatorul. Codul repartizează răspunderea pe fiecare profesionist implicat, iar clauzele contractuale nu pot stabili răspunderi inferioare celor legale (art. 424 alin. (4) și art. 451 alin. (2)).

Două diferențe față de articolele copiate de pe vechea lege. Prima: art. 30 din Legea 10/1995 punea pe același rând și dirigintele de șantier și responsabilul tehnic cu execuția; Codul le detaliază atribuțiile (art. 456 și art. 459), dar nu le mai prevede expres răspunderea de 10 ani. A doua: răspunderea pe toată durata de existență pentru structura de rezistență e scrisă expres la executant și la verificatorul tehnic, iar la proiectant art. 424 alin. (5) menționează doar intervalul de 10 ani.

Ce e nou: asigurarea de 10 ani a dezvoltatorului

Codul a adăugat o obligație care nu exista în Legea 10/1995, unde asigurarea era cerută doar proiectanților și specialiștilor atestați: dezvoltatorii și executanții trebuie să încheie o asigurare de răspundere civilă pentru 10 ani, care garantează repararea daunelor ce apar după recepția lucrărilor (art. 556 alin. (7)), iar polițele se prezintă obligatoriu la începerea lucrărilor (alin. (8)). Practic, la un bloc autorizat după intrarea în vigoare a Codului există un al doilea buzunar din care se pot plăti remedierile când firma nu mai are bani. Cere polița înainte să semnezi promisiunea de vânzare.

Atenție la limită: Codul nu prevede o contravenție distinctă pentru lipsa acestei polițe de 10 ani. Sancționată expres, cu amendă de la 20.000 la 50.000 lei, e doar neîncheierea asigurărilor de răspundere civilă profesională de către proiectanți, antreprenori și consultanți (art. 570 alin. (1) lit. dd) și ee)).

Ce poți cere dezvoltatorului dacă găsești un viciu ascuns?

Contractul cu dezvoltatorul e o vânzare, deci pârghia directă e garanția vânzătorului din Codul civil. Un viciu e ascuns dacă, la data predării, nu putea fi descoperit fără asistență de specialitate de un cumpărător prudent și diligent, iar garanția se datorează dacă viciul sau cauza lui existau la data predării (art. 1707 alin. (2) și (3)). O fisură vizibilă la recepție nu mai e ascunsă. Ai patru remedii, dintre care alegi unul (art. 1710 alin. (1)):

• înlăturarea viciilor de vânzător sau pe cheltuiala lui;
• înlocuirea bunului cu unul de același fel, fără vicii;
• reducerea corespunzătoare a prețului;
• rezoluțiunea vânzării.

La cererea vânzătorului, instanța poate dispune altă măsură decât cea cerută de tine, după gravitatea viciilor (art. 1710 alin. (2)). Dacă dezvoltatorul cunoștea viciul la încheierea contractului, datorează în plus daune-interese pentru întregul prejudiciu (art. 1712 alin. (1)). O clauză de exonerare e nulă pentru viciile pe care le cunoștea ori trebuia să le cunoască (art. 1708 alin. (2)).

Cât timp ai la dispoziție să reclami?

Sunt două termene diferite, confundate des. Primul: după ce ai descoperit viciul, ești obligat să îl aduci la cunoștința vânzătorului într-un termen rezonabil, altfel pierzi dreptul de a cere rezoluțiunea; celelalte trei remedii îți rămân (art. 1709 alin. (1)). Când viciul apare gradual, termenul curge din ziua în care îți dai seama de gravitatea și întinderea lui (alin. (3)), iar vânzătorul care a tăinuit viciul nu poate invoca acest text (alin. (4)).

Al doilea: prescripția e de 3 ani (Cod civil, art. 2517). La o construcție ea începe să curgă de la împlinirea a 3 ani de la predare sau de la recepția finală, iar dacă viciul a fost descoperit mai devreme, chiar de la data descoperirii (art. 2531 alin. (1) lit. b)). Același articol precizează că acestea sunt termene de garanție în care viciile trebuie să se ivească (alin. (4)) și că termenele speciale prevăzute de lege, adică cei 10 ani din Cod, rămân neatinse (alin. (5)). Citite împreună: cei 10 ani sunt fereastra în care viciul trebuie să apară, iar acțiunea se prescrie în 3 ani de la descoperire. Codul civil nu tranșează expres momentul de la care curge prescripția pentru un viciu descoperit după al treilea an de la predare, deci nu lăsa timpul să treacă și cere devreme o opinie de avocat.

Ce pași urmezi practic când găsești o problemă?

1. Notifică în scris dezvoltatorul, imediat, cu fotografii datate, descrierea problemei și un termen de remediere. Trimite cu confirmare de primire, ca să ai dovada datei.
2. Verifică perioada de garanție în contract și în cartea tehnică. Dacă ești în interiorul ei, ceri remedierea; dacă a expirat, argumentezi pe viciul ascuns și pe fereastra de 10 ani.
3. Cere cartea tehnică a construcției. Se întocmește prin grija dezvoltatorului și se predă beneficiarului (art. 530 alin. (2)), la înstrăinare merge la noul proprietar (alin. (8)), iar la bloc o ține administratorul asociației (alin. (6)). Nepredarea ei e contravenție, cu amendă de la 20.000 la 50.000 lei (art. 570 alin. (1) lit. r) și alin. (2) lit. b)).
4. Sesizează Inspectoratul de Stat în Construcții pentru calitatea execuției. I.S.C. constată contravențiile din art. 570 și aplică amenzile, iar dreptul de a le aplica se prescrie în 5 ani de la săvârșirea faptei (art. 571 alin. (2)). Amenda nu îți repară apartamentul, dar procesul-verbal de control e o probă bună în instanță.
5. Comandă o expertiză tehnică unui expert atestat: fără ea nu ai ce dovedi la structură.
6. Acționează în instanță înainte de împlinirea prescripției, cu notificările, expertiza și procesul-verbal de recepție la dosar.

Te ajută ANPC la un apartament cu probleme?

Nu pe zona de garanție. Garanția legală de conformitate de 2 ani, cea de la un frigider, nu se aplică unui apartament: OUG 140/2021 reglementează vânzarea de bunuri, iar art. 2 pct. 1 definește bunul ca orice obiect corporal mobil. Un imobil nu intră acolo, deci temeiurile rămân Codul și Codul civil, iar arbitrul e instanța. ANPC rămâne relevantă pe alt plan: contractul cu dezvoltatorul e între un profesionist și un consumator, deci clauzele lui se pot analiza pe Legea 193/2000 privind clauzele abuzive.

Ce faci dacă dezvoltatorul nu mai există?

Răspunderea nu dispare odată cu firma vânzătoare, pentru că nu e numai a ei. Executantul, proiectantul și verificatorul tehnic răspund în nume propriu, pe temeiurile din tabelul de mai sus, iar numele lor sunt în cartea tehnică și în procesele-verbale de recepție. Verifică și polița de răspundere civilă de 10 ani a dezvoltatorului sau a executantului (art. 556 alin. (7)). Dacă firma a intrat în insolvență, termenele sunt scurte: vezi ghidul despre cum verifici dezvoltatorul.

Ce se aplică unui bloc recepționat înainte de 25 august 2026?

Codul nu conține o regulă tranzitorie expresă pentru răspunderea privind viciile ascunse: art. 582 acoperă documentațiile de urbanism și autorizațiile, iar art. 577 exclude doar proiectele din fonduri publice aflate în curs. Cifrele coincid însă: perioadele minime erau tot de 5, 3 și 1 an, pe categoriile A-B, C și D (art. 7 alin. (3) din Legea 10/1995, forma republicată), echivalarea cu noile clase o face chiar Codul (art. 370 alin. (5)), iar termenul de 10 ani și răspunderea pe toată durata de existență pentru structură existau identic în art. 30. Dreptul tău e același, diferă doar temeiul citat, care pentru o construcție recepționată sub legea veche se invocă în forma de atunci.

Totul pornește de la procesul-verbal de recepție și de la cartea tehnică: păstrează-le, împreună cu antecontractul și cu toată corespondența purtată cu dezvoltatorul. Înainte de semnare, vezi verificările juridice obligatorii, iar dacă locuința a mai fost folosită, ce verifici tehnic. Noile reguli de autorizare sunt în ghidul despre autorizația de construire. Compară și anunțurile active de apartamente noi.