Cum verifici seriozitatea unui dezvoltator înainte să cumperi

Înainte să plătești orice avans unui dezvoltator, verifică trei lucruri în paralel: dacă firma are datorii sau procese pe rol (portal.just.ro), dacă are risc de insolvență (ONRC și Buletinul Procedurilor de Insolvență) și dacă terenul și autorizația de construire sunt curate (cartea funciară a proiectului). Cazul Nordis - apartamente vândute de mai multe ori către peste 850 de cumpărători, cu un prejudiciu estimat la 75 de milioane de euro - a arătat exact ce se întâmplă când niciuna dintre aceste verificări nu se face.

Ce verifici la ONRC despre un dezvoltator?

Primul pas e certificatul constatator, disponibil online pe portalul ONRC contra a 30 de lei (taxă oficială). Din el afli: cine sunt administratorii și asociații firmei, dacă are activitate declarată în construcții și dezvoltare imobiliară (coduri CAEN relevante, nu doar servicii conexe), capitalul social și dacă firma e activă, dizolvată sau în insolvență. Verifică și situațiile financiare depuse anual - pierderi mari sau datorii tot mai mari de la un an la altul, mai ales dacă firma gestionează simultan mai multe proiecte de amploare, sunt un semnal de alarmă. Dacă administratorii apar și la alte firme radiate sau intrate în insolvență, tratează asta ca pe un motiv serios de precauție.

Cum cauți dosare de instanță pe numele dezvoltatorului?

Portal.just.ro, portalul gratuit al instanțelor din România, îți arată toate dosarele publice în care apare firma ca parte. Cauți denumirea exactă și urmărești trei categorii: procese cu foști cumpărători (întârzieri la predare, vicii ascunse), litigii cu furnizorii sau constructorii (semn de blocaje pe șantier) și, cel mai important, cereri de insolvență sau faliment depuse de creditori. Un dosar izolat nu înseamnă automat că trebuie să renunți, dar zeci de procese comerciale active despre aceeași firmă sunt un motiv serios să te oprești.

Cum verifici dacă dezvoltatorul e în insolvență?

Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI), administrat tot de ONRC, centralizează toate firmele aflate în insolvență, reorganizare sau faliment. Dacă găsești acolo dezvoltatorul cu care negociezi, orice avans plătit acum devine o creanță pe care trebuie să o recuperezi din masa credală, cu un termen de maximum 45 de zile de la deschiderea procedurii pentru depunerea declarației de creanță. Ai șanse reale de recuperare mai ales dacă promisiunea de vânzare a fost deja notată în cartea funciară înainte de deschiderea insolvenței - atunci creanța ta e garantată și se îndestulează cu prioritate.

Ce garanții aduce Legea Nordis din 2025?

Legea nr. 207/2025 („Legea Nordis"), în vigoare din 11 decembrie 2025, a schimbat regulile pentru avansurile cerute de dezvoltatori la locuințele vândute înainte de finalizare:

Sumele trebuie depuse într-un cont bancar distinct, deschis de dezvoltator exclusiv pentru acel proiect, iar banii pot fi folosiți doar pentru construcție - folosirea lor în alt scop se sancționează cu o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului. Notarea promisiunii de vânzare în cartea funciară a devenit obligatorie și e posibilă doar dacă există deja o autorizație de construire valabilă, exact mecanismul care lipsea în schema Nordis și care permitea vânzarea aceluiași apartament de mai multe ori. Diferența rămasă din preț se achită la semnarea contractului final, moment după care urmează recepția apartamentului.

Ce acte trebuie să-ți arate dezvoltatorul despre proiect?

Un dezvoltator serios nu ezită să-ți pună la dispoziție: autorizația de construire valabilă (verifici numărul și data la primăria locală), certificatul de urbanism, dovada dreptului de proprietate sau de superficie pe teren și un extras de carte funciară recent al terenului, din care vezi dacă există ipoteci, sechestre sau alte promisiuni de vânzare notate anterior pe aceeași parcelă. Dacă urmează să cumperi direct de la dezvoltator, cu plată eșalonată în afara unui credit bancar, citește și ghidul despre cumpărarea cu rate la dezvoltator înainte să semnezi. Dacă dezvoltatorul îți sugerează să sari peste notar „pentru costuri mai mici" sau să plătești fără niciun document care să ateste suma, oprește-te - exact așa au pierdut bani sute de cumpărători în scheme similare celei Nordis.

Ce faci dacă ai plătit deja un avans și dezvoltatorul are probleme?

Dacă promisiunea ta de vânzare e notată în cartea funciară, ai prioritate față de creditorii negarantați. Dacă nu e notată, depune cât mai repede o declarație de creanță (termen maximum 45 de zile de la deschiderea insolvenței) și discută cu un avocat specializat despre șansele reale de recuperare sau despre preluarea construcției de către un alt dezvoltator care continuă proiectul. Atenție la un detaliu des repetat greșit online: propunerea ca toți cumpărătorii să devină creditori privilegiați a fost eliminată din forma finală a Legii Nordis - protecția ta reală rămâne notarea promisiunii în cartea funciară.

Odată ce dezvoltatorul trece cu bine aceste verificări, poți căuta liniștit printre anunțurile active proiectele care ți se potrivesc.