Credit pentru construcția unei case: tranșe, acte, condiții
Pe scurt
Creditul de construcție se eliberează în tranșe (uzual 3-5), pe măsura avansării lucrărilor confirmate de evaluator, iar în perioada de construcție plătești de regulă doar dobânda. Garanția e terenul plus construcția viitoare. Pe lângă actele standard de credit, băncile cer autorizația de construire, proiectul, devizul și contractul cu constructorul.
Construirea unei case cu bani din credit funcționează diferit de cumpărarea unui apartament: banca nu îți dă toată suma odată, ci în tranșe legate de stadiul lucrărilor. Asta schimbă tot: actele, calendarul și felul în care îți planifici bugetul.
Cum se eliberează banii: sistemul tranșelor
- La semnare primești prima tranșă (de regulă pentru fundație și structură);
- Când stadiul e atins, evaluatorul băncii vine pe șantier și confirmă lucrările;
- Se eliberează tranșa următoare - și tot așa, uzual în 3-5 tranșe, până la finalizare;
- În perioada construcției plătești de regulă doar dobânda la sumele trase (perioadă de grație pentru principal);
- După recepția finală, creditul se transformă în ipotecar clasic, cu rate complete.
Bugetează și costurile evaluărilor repetate - fiecare vizită de confirmare a stadiului se plătește.
Ce acte îți cere banca în plus față de un ipotecar obișnuit?
- Autorizația de construire valabilă (vezi ghidul despre autorizația de construire);
- Proiectul tehnic și memoriul lucrării;
- Devizul general - estimarea detaliată a costurilor, baza tranșelor;
- Contractul cu constructorul (sau declarația de construire în regie proprie - acceptată doar de unele bănci, cu condiții mai stricte);
- Actele terenului: proprietate, carte funciară, certificat de urbanism.
Ce garanție cere banca?
Terenul plus construcția viitoare - ipoteca se înscrie pe teren de la început și se extinde asupra casei pe măsură ce se ridică. Unele bănci acceptă în garanție și un alt imobil deja finalizat. Avansul se raportează la valoarea totală a proiectului (teren + construcție); terenul deținut deja poate conta drept aport propriu.
Ce condiții și termene impun băncile?
| Aspect | Practica uzuală |
|---|---|
| Termen de finalizare | 18-24 luni de la prima tragere |
| Perioadă de grație | pe durata construcției (plătești doar dobânda) |
| Grad de îndatorare | regulile BNR standard (max 40%/45% din venit) |
| Confirmare lucrări | evaluator agreat de bancă, la fiecare tranșă |
Condițiile generale de venit și actele personale sunt cele de la orice credit ipotecar.
Greșelile frecvente de evitat
- Deviz subestimat - prețurile materialelor cresc; ia o rezervă de 10-20%, banca nu suplimentează ușor creditul;
- Calendar nerealist - depășirea termenului de finalizare încalcă contractul de credit;
- Plăți către constructor înaintea stadiilor - sincronizează contractul de execuție cu tranșele băncii.
Nu ai terenul încă? Vezi anunțurile cu terenuri - și cere certificatul de urbanism înainte de a-l cumpăra.
Întrebări frecvente
Primesc toți banii de construcție odată?
Nu - creditul se eliberează în tranșe (uzual 3-5), fiecare după confirmarea stadiului de către evaluatorul băncii. În perioada construcției plătești de regulă doar dobânda.
Pot lua credit dacă construiesc în regie proprie?
Doar la unele bănci și cu condiții mai stricte (deviz detaliat, diriginte de șantier, uneori tranșe mai mici). Contractul cu o firmă de construcții e varianta acceptată peste tot.
Terenul meu contează ca avans?
La multe bănci, da - valoarea terenului deja deținut poate fi considerată aport propriu la valoarea totală a proiectului. Confirmă politica exactă la banca aleasă.
Ce se întâmplă dacă nu termin casa în termen?
Depășirea termenului de finalizare (uzual 18-24 luni) încalcă contractul de credit - banca poate cere remedierea sau, în extremis, rambursarea. Anunță banca din timp și cere prelungire.