Credit ipotecar 2026: acte, condiții, grad de îndatorare

Creditul ipotecar e cea mai folosită cale de a cumpăra o locuință. Înainte să aplici, trei lucruri îți decid eligibilitatea: gradul de îndatorare, avansul și istoricul de credit.

Care e gradul maxim de îndatorare permis de BNR?

Conform Regulamentului BNR 6/2018, menținut în 2026:

• 40% din venitul net lunar pentru creditele în lei;
• 45% la achiziția primei locuințe (+5 puncte);
• 20% pentru creditele în valută.

Băncile pot aplica praguri interne mai stricte.

Cât avans îmi trebuie?

Avansul minim este 15% din valoarea evaluată pentru creditele în lei (LTV maxim 85%). Dacă deții deja o locuință, avansul crește cu 10 puncte (25% în lei). Avans 0% nu este permis. Prin programul Noua Casă avansul poate coborî la 5%.

Ce acte sunt necesare pentru dosarul de credit?

Dobândă fixă sau variabilă în 2026?

Dobânda variabilă = IRCC + marja băncii (uzual 1,5-3 puncte). Cu IRCC la 5,56% în T3 2026, variabilele ies în jur de 7-8,5%. Multe bănci au însă oferte cu dobândă fixă pe 3-10 ani sub acest nivel - în 2026, fixele sunt adesea mai avantajoase decât variabilele. Regula de aur: compară DAE (costul total anual, cu tot cu comisioane și asigurări), nu dobânda nominală din reclamă - diferențele de DAE între bănci pot însemna zeci de mii de lei pe durata creditului. Detalii despre indice, în ghidul despre IRCC; dacă ai deja un credit scump, vezi refinanțarea.

Exemplu de calcul complet

Apartament de 400.000 lei, prima locuință:

• avans 15% = 60.000 lei → credit 340.000 lei pe 30 de ani;
• la o dobândă de 6,5% pe an, rata lunară e de aproximativ 2.150 lei;
• venit net minim necesar la grad de îndatorare 45% (prima locuință): aproximativ 4.800 lei/lună - iar la 40%, circa 5.400 lei.

Cifre orientative, pentru înțelegerea mecanismului - dobânda reală depinde de bancă și profilul tău; peste rată se adaugă asigurările.

Cum decurge procesul și cât durează?

1. Pre-aprobarea (1-3 zile): banca îți confirmă suma maximă pe baza veniturilor;
2. Găsești locuința și semnezi antecontractul - cu clauză de restituire a avansului dacă creditul e refuzat;
3. Evaluarea imobilului de către evaluatorul agreat de bancă;
4. Aprobarea finală a dosarului complet;
5. Semnarea la notar: actul de vânzare + contractul de ipotecă, apoi intabularea.

Durata tipică de la depunerea dosarului la semnare: 30-60 de zile.

Ce costuri ai pe lângă dobândă?

• Evaluarea imobilului (câteva sute de lei);
• Notarul și intabularea - onorariu + taxa ANCPI, inclusiv pentru ipotecă (vezi taxele notariale);
• Asigurarea imobilului (facultativă, cesionată băncii) + PAD;
• la unele bănci, asigurare de viață și comisioane de analiză - toate se văd în DAE.

Ce rol are Biroul de Credit?

Banca îți verifică obligatoriu istoricul de credit și scorul. Întârzierile la plată se pot păstra până la 4 ani și pot duce la respingere. Îți poți verifica gratuit raportul o dată pe an pe birouldecredit.ro. Dacă ai fost refuzat: un co-împrumutat, o durată mai lungă sau curățarea istoricului schimbă des rezultatul la a doua încercare.

Ce condiții de eligibilitate cer băncile?

• vârstă minimă 18 ani, maximă la scadență 65-75 ani (variază per bancă);
• vechime în muncă (uzual de la 3 luni); la PFA/II se cere istoric mai lung;
• venituri acceptate: salarii, pensii, PFA, dividende, chirii - fiecare ponderat diferit;
• durată maximă a creditului ~30 ani.

Construiești în loc să cumperi? Creditul funcționează diferit (tranșe pe stadii) - vezi ghidul despre creditul de construcție.

Știi cât îți permiți? Caută locuința potrivită în limita bugetului aprobat de bancă.