Antecontractul și avansul la imobil: ce e și ce riscuri ai
Pe scurt
Antecontractul e promisiunea bilaterală prin care vânzătorul și cumpărătorul se obligă să semneze vânzarea la notar. Banii dați pot fi avans (se restituie dacă afacerea cade) sau arvună (penalizează partea vinovată: cumpărătorul o pierde, vânzătorul dă dublul). Cuvântul „arvună” trebuie scris expres.
Înainte de actul final la notar, părțile semnează de obicei un antecontract și se plătește o sumă în avans. Modul în care e formulat acest document decide ce se întâmplă cu banii dacă tranzacția nu mai are loc.
Ce este antecontractul de vânzare-cumpărare?
Este promisiunea bilaterală prin care ambele părți se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare la notar (art. 1279 și 1669 Cod Civil). Nu transferă proprietatea - creează doar obligația de a semna actul final.
Arvună sau avans - care e diferența?
E distincția cea mai importantă. Dacă suma nu e numită expres „arvună”, se consideră avans (plată parțială din preț).
| Situație | Avans | Arvună confirmatorie |
|---|---|---|
| Tranzacția reușește | se scade din preț | se scade din preț |
| Cumpărătorul se retrage | se restituie | vânzătorul reține suma |
| Vânzătorul se retrage | se restituie | vânzătorul plătește dublul |
| Eșec fără vina nimănui | se restituie | se restituie |
Ce se întâmplă dacă o parte se retrage nejustificat?
La arvuna confirmatorie (art. 1544 Cod Civil): dacă cumpărătorul nu execută, vânzătorul reține arvuna; dacă vânzătorul nu execută, cumpărătorul cere dublul. Alternativ, partea corectă poate cere în instanță executarea silită (o hotărâre care ține loc de contract) - dar are la dispoziție doar 6 luni de la data la care trebuia semnat actul.
Cât avans/arvună se dă de obicei?
Uzual 5-20% din preț, dar nu există un procent obligatoriu prin lege - se negociază.
De ce să notezi antecontractul în cartea funciară?
Un antecontract în formă autentică poate fi notat în cartea funciară - iar asta schimbă radical protecția ta ca promitent-cumpărător: notarea îl face opozabil terților (vânzătorul nu mai poate vinde curat altcuiva, iar un al doilea cumpărător nu se mai poate apăra că „nu a știut”) și îți conferă o ipotecă legală pentru recuperarea avansului plătit. La sume mari de avans sau la cumpărarea de la dezvoltator - unde plătești eșalonat înainte de a deveni proprietar - notarea e practic obligatorie; vezi ghidul despre apartamentul în rate la dezvoltator.
Clauza care te salvează: refuzul creditului
Cea mai frecventă dramă practică: semnezi antecontractul, banca refuză creditul, vânzătorul reține avansul. Soluția se scrie înainte: o clauză expresă că, dacă finanțarea e refuzată din motive neimputabile ție (dovedită cu adresa băncii), avansul se restituie integral, fără penalități. Corelează termenul antecontractului cu durata reală de aprobare a creditului (30-60 de zile) - vezi ghidul despre creditul ipotecar.
Cât costă antecontractul la notar?
Orientativ, onorariul se raportează la valoarea avansului (în jur de 1%, cu un minim de câteva sute de lei, plus TVA), iar notarea în cartea funciară se tarifează separat. Varianta „sub semnătură privată” costă zero, dar pierzi exact ce contează: notarea în CF, forța probantă și calea directă către o hotărâre care ține loc de contract.
Ce trebuie să conțină un antecontract?
- părțile și identificarea exactă a imobilului (cu nr. cadastral și carte funciară);
- prețul total și suma plătită, cu natura ei expresă (avans sau arvună);
- termenul exact până la care se semnează actul final;
- condiții (ex. obținerea creditului), cine plătește taxele, clauze pentru neîndeplinire.
Verifică situația juridică a imobilului în cartea funciară înainte de a da avansul.
Încă în faza de căutare? Vezi anunțurile și nu da niciun avans înainte de verificările din acest ghid.
Întrebări frecvente
Care e diferența dintre avans și arvună?
Avansul e plată din preț și se restituie dacă vânzarea nu se face. Arvuna sancționează partea vinovată - dar trebuie numită expres „arvună”.
Cât avans se dă la un antecontract?
Uzual 5-20% din preț, dar nu există procent obligatoriu prin lege - se negociază.
Vânzătorul s-a răzgândit - îmi recuperez banii?
Dacă a fost arvună, ai dreptul la dublul sumei. Dacă a fost avans, se restituie simplu. Alternativ poți cere în instanță încheierea forțată a vânzării.
Antecontractul trebuie făcut la notar?
Nu obligatoriu, dar e recomandat și poate fi notat în cartea funciară pentru siguranță.