Licitații imobiliare: cum cumperi un imobil executat silit

Licitațiile de executare silită promit prețuri sub piață - și uneori chiar le livrează. Dar diferența față de o cumpărare obișnuită e uriașă: cumperi adesea „pe nevăzute”, cu ocupanți în imobil și cu proceduri stricte. Iată cum funcționează și unde sunt capcanele.

Cum ajunge un imobil la licitație?

Când proprietarul nu își plătește datoriile (credit ipotecar, alte creanțe), creditorul pornește executarea silită, iar executorul judecătoresc scoate imobilul la vânzare prin licitație publică (Codul de procedură civilă, art. 838 și următoarele). Separat, ANAF organizează propriile licitații pentru datorii fiscale.

Unde găsești licitațiile active?

• Registrul electronic de publicitate a vânzării ținut de Uniunea Națională a Executorilor Judecătorești;
• anunțurile ANAF pentru valorificarea bunurilor sechestrate;
• publicațiile de vânzare afișate la sediul executorului, primărie și pe imobil.

Cum participi, pas cu pas?

1. Studiezi publicația de vânzare: descrierea imobilului, prețul de pornire, data și locul licitației, situația juridică menționată.
2. Faci propriile verificări: extras de carte funciară (sarcini, alte ipoteci), situația ocupanților, datorii la întreținere/utilități.
3. Depui garanția de participare de 10% din prețul de pornire, în contul indicat de executor, până la termen.
4. Licitezi - câștigă oferta cea mai mare peste condițiile termenului respectiv.
5. Achiți diferența de preț în termenul stabilit de executor, altfel pierzi garanția.

Cum evoluează prețul la termene?

La primul termen, imobilul se vinde pornind de la prețul de evaluare. Dacă nu se vinde, la termenele următoare prețul de pornire scade semnificativ (la al doilea termen, 75% din evaluare), iar la termenele finale adjudecarea se poate face la prețuri mult sub piață - de aici interesul investitorilor.

Ce primești la final și ce riscuri rămân?

Actul de adjudecare emis de executor e titlul tău de proprietate și se intabulează în cartea funciară. Riscurile de calculat înainte:

• Nu poți vizita interiorul de cele mai multe ori - stare necunoscută, costuri de renovare estimate „la ghici”;
• Ocupanții: dacă fostul proprietar nu pleacă, evacuarea cere procedură separată prin executor;
• Contestațiile la executare pot întârzia intrarea efectivă în posesie;
• Finanțarea: plata se face în termene scurte - creditul bancar clasic e greu de sincronizat; majoritatea adjudecatarilor plătesc cash.

Verificările din ghidul de verificări juridice se aplică integral - cu atât mai mult aici.

Preferi o achiziție fără procedurile executării? Vezi anunțurile - poți negocia direct cu proprietari care vând sub presiune, la prețuri apropiate, dar cu imobilul vizitabil.