Licitații imobiliare: cum cumperi un imobil executat silit
Pe scurt
Imobilele executate silit se vând la licitație publică organizată de executorul judecătoresc, de regulă pornind de la prețul de evaluare, cu scăderi la termenele următoare. Participi cu o garanție de 10% din prețul de pornire. Prețul poate fi atractiv, dar riscurile sunt reale: nu poți vizita interiorul, pot exista ocupanți de evacuat și contestații care întârzie intrarea în posesie.
Licitațiile de executare silită promit prețuri sub piață - și uneori chiar le livrează. Dar diferența față de o cumpărare obișnuită e uriașă: cumperi adesea „pe nevăzute”, cu ocupanți în imobil și cu proceduri stricte. Iată cum funcționează și unde sunt capcanele.
Cum ajunge un imobil la licitație?
Când proprietarul nu își plătește datoriile (credit ipotecar, alte creanțe), creditorul pornește executarea silită, iar executorul judecătoresc scoate imobilul la vânzare prin licitație publică (Codul de procedură civilă, art. 838 și următoarele). Separat, ANAF organizează propriile licitații pentru datorii fiscale.
Unde găsești licitațiile active?
- Registrul electronic de publicitate a vânzării ținut de Uniunea Națională a Executorilor Judecătorești;
- anunțurile ANAF pentru valorificarea bunurilor sechestrate;
- publicațiile de vânzare afișate la sediul executorului, primărie și pe imobil.
Cum participi, pas cu pas?
- Studiezi publicația de vânzare: descrierea imobilului, prețul de pornire, data și locul licitației, situația juridică menționată.
- Faci propriile verificări: extras de carte funciară (sarcini, alte ipoteci), situația ocupanților, datorii la întreținere/utilități.
- Depui garanția de participare de 10% din prețul de pornire, în contul indicat de executor, până la termen.
- Licitezi - câștigă oferta cea mai mare peste condițiile termenului respectiv.
- Achiți diferența de preț în termenul stabilit de executor, altfel pierzi garanția.
Cum evoluează prețul la termene?
La primul termen, imobilul se vinde pornind de la prețul de evaluare. Dacă nu se vinde, la termenele următoare prețul de pornire scade semnificativ (la al doilea termen, 75% din evaluare), iar la termenele finale adjudecarea se poate face la prețuri mult sub piață - de aici interesul investitorilor.
Ce primești la final și ce riscuri rămân?
Actul de adjudecare emis de executor e titlul tău de proprietate și se intabulează în cartea funciară. Riscurile de calculat înainte:
- Nu poți vizita interiorul de cele mai multe ori - stare necunoscută, costuri de renovare estimate „la ghici”;
- Ocupanții: dacă fostul proprietar nu pleacă, evacuarea cere procedură separată prin executor;
- Contestațiile la executare pot întârzia intrarea efectivă în posesie;
- Finanțarea: plata se face în termene scurte - creditul bancar clasic e greu de sincronizat; majoritatea adjudecatarilor plătesc cash.
Verificările din ghidul de verificări juridice se aplică integral - cu atât mai mult aici.
Preferi o achiziție fără procedurile executării? Vezi anunțurile - poți negocia direct cu proprietari care vând sub presiune, la prețuri apropiate, dar cu imobilul vizitabil.
Întrebări frecvente
Cât de ieftin pot cumpăra la o licitație imobiliară?
La primul termen, prețul pornește de la evaluare; la al doilea scade la 75% din ea, iar la termenele finale adjudecarea se poate face mult sub piață. Discountul real depinde de interesul pentru imobil.
Ce garanție trebuie să depun ca să particip?
10% din prețul de pornire, în contul indicat de executor, înainte de termen. O pierzi dacă adjudeci și nu plătești diferența la timp.
Pot vizita apartamentul înainte de licitație?
De cele mai multe ori, nu - fostul proprietar locuiește încă acolo. Cumperi pe baza publicației de vânzare și a verificărilor externe (carte funciară, vecini, asociație).
Ce fac dacă fostul proprietar nu pleacă din imobil?
Actul de adjudecare îți dă proprietatea, dar evacuarea ocupanților cere o procedură separată prin executor judecătoresc, cu costuri și durată suplimentare.