Cetățean străin: cum cumperi casă sau teren în România

Un cetățean străin poate cumpăra orice construcție în România, fără nicio restricție și fără nicio autorizare: apartament, casă, spațiu comercial. Restricțiile privesc exclusiv terenul, iar acolo regula depinde de cetățenie. În practică, partea care încurcă cel mai mult nu e restricția în sine, ci formalitățile fiscale din jurul tranzacției.

Poate un străin să cumpere apartament sau casă?

Da, în aceleași condiții ca un cetățean român. Legea care reglementează materia, Legea 312/2005, privește numai dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor. Construcțiile nu intră sub incidența ei, indiferent de cetățenie sau de rezidență.

La un apartament, cota-parte indiviză de teren de sub bloc urmează soarta construcției și nu ridică probleme. La o casă cu curte, terenul se dobândește separat, deci contează regulile de mai jos.

Cum stă treaba cu terenul?

Perioadele tranzitorii de după aderare au expirat demult. Restricția pentru terenurile destinate reședințelor secundare s-a stins la 1 ianuarie 2012, iar cea pentru terenul agricol, păduri și terenuri forestiere la 1 ianuarie 2014. Articolele care le prevedeau sunt încă în textul legii, ceea ce face ca multe surse să le prezinte ca fiind în vigoare. Nu mai sunt.

Atenție la nuanța din art. 3: „în aceleași condiții ca cetățenii români" înseamnă și aceleași condiții restrictive. Vezi mai jos ce presupune terenul agricol extravilan.

Ce înseamnă „moștenire legală", exact

Excepția e dublă, constituțională și legală, dar strictă: acoperă doar moștenirea legală, adică cea care operează în lipsa unui testament, după rudenie. Un legat testamentar prin care un cetățean dintr-un stat terț primește teren nu intră în excepție. E o distincție care contează în planificarea succesorală; vezi și ghidul despre succesiunea unui imobil.

Îmi trebuie NIF ca să cumpăr?

Aici răspunsul e mai nuanțat decât se scrie de obicei. Nicio lege nu condiționează expres autentificarea sau intabularea de existența unui număr de identificare fiscală. Legea notarilor cere, pentru străinii nerezidenți, „numele, prenumele, cetățenia și reședința obișnuită declarată", fără cod fiscal. Legea cadastrului cere menționarea codului numeric personal sau, după caz, a numărului de identificare fiscală, „dacă este atribuit" - adică îl menționezi dacă îl ai, nu îl obții pentru că e cerut.

În practică, însă, ai nevoie de el, din alt motiv: după cumpărare devii contribuabil la impozitele locale, iar Codul de procedură fiscală prevede că persoanele fizice fără cod numeric personal se identifică în relația cu organul fiscal local prin numărul de identificare fiscală. Primăria nu te poate lua în evidență fără NIF, iar legislația permite chiar înregistrarea fiscală la cererea autorității care administrează creanța. Notarii îl cer, ca să nu rămâi blocat imediat după semnare.

Cum obții NIF-ul

• Formularul 030, „Declarație de înregistrare fiscală [...] pentru persoanele fizice care nu dețin cod numeric personal", în forma aprobată prin ordinele ANAF în vigoare.
• Cine îl depune: titularul sau un împuternicit, reprezentant fiscal ori curator fiscal, la registratura organului fiscal, prin poștă cu scrisoare recomandată sau prin mijloace electronice.
• Ce se anexează: copia pașaportului valabil (cetățenii UE pot prezenta și documentul național de identitate), actul de împuternicire, și un document din care să reiasă motivul solicitării, cum e dobândirea unui bun. Documentele în limbă străină cer traducere autorizată.
• Termen de eliberare: certificatul de înregistrare fiscală se eliberează în 10 zile de la depunere.
• Cost: zero. Formularul e pus la dispoziție gratuit, iar eliberarea certificatului nu e supusă taxelor extrajudiciare de timbru.

Există și o cale prin notar, introdusă recent, prin care biroul notarial transmite cererea către ANAF cu termen de cel mult 5 zile lucrătoare. Aplicarea ei depinde însă de operaționalizarea sistemului informatic, iar materialele de îndrumare ale ANAF din 2026 nu o menționează încă, deci întreabă notarul dacă o poate folosi înainte să te bazezi pe ea.

Din 25 februarie 2026, și cumpărătorul aduce certificat fiscal

O modificare recentă a Codului de procedură fiscală extinde asupra cumpărătorului obligația de a prezenta certificat de atestare fiscală, care atestă că nu are datorii la bugetul local al unității administrativ-teritoriale unde își are domiciliul, sediul sau punctul de lucru. Actele încheiate cu încălcarea acestei cerințe sunt nule de drept.

Cum se aplică regula unui cumpărător care nu are domiciliu, sediu sau punct de lucru în România nu rezultă din text, iar practica notarială nu s-a cristalizat încă. Dacă ești nerezident, întreabă notarul din timp: e o formalitate care se rezolvă ușor dacă o afli cu două săptămâni înainte și blochează semnarea dacă o afli în ziua actului. Detalii în ghidul despre certificatul de atestare fiscală.

Teren agricol extravilan: cea mai dură procedură, pentru toată lumea

Dacă terenul e agricol și situat în extravilan, se aplică Legea 17/2014, indiferent dacă ești român sau străin din UE. Întâi se parcurge procedura de preempțiune: oferta se afișează la primărie, iar preemptorii au 45 de zile lucrătoare să cumpere cu prioritate. Pașii sunt în ghidul despre preempțiunea la teren agricol.

Dacă niciun preemptor nu cumpără, cumpărătorul persoană fizică trebuie să îndeplinească cumulativ trei condiții:

• domiciliul sau reședința pe teritoriul național de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei;
• desfășurarea de activități agricole pe teritoriul național de cel puțin 5 ani;
• înregistrarea la autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani înainte.

Practic, un cumpărător nou-venit în România nu le poate îndeplini. Există însă o supapă, pe care puțini o cunosc: dacă niciunul dintre potențialii cumpărători nu îndeplinește condițiile în termenul legal, vânzarea se poate face către orice persoană fizică sau juridică, cu respectarea procedurii. Deci nu e o interdicție absolută, ci un filtru cu prioritate pentru cei stabiliți aici.

Mai reține două lucruri: revânzarea în mai puțin de 8 ani atrage un impozit de 80% pe diferența de valoare, iar terenul trebuie folosit exclusiv pentru activități agricole. Vânzarea făcută fără preempțiune sau fără avize e lovită de nulitate absolută.

Terenul agricol din intravilan nu intră sub incidența acestei legi, deci procedura nu se aplică.

Cum poate totuși un cetățean non-UE să dețină teren

1. Printr-o societate românească. Un SRL înmatriculat în România e persoană juridică română, indiferent de cetățenia asociaților, iar naționalitatea unei persoane juridice se stabilește după sediul social. Societatea poate dobândi drepturi reale asupra imobilelor în măsura necesară derulării activității, potrivit obiectului de activitate. Costul de înființare e mic, iar codul fiscal al asociatului nerezident se obține din oficiu prin registrul comerțului. Capcana: dacă societatea vrea teren agricol extravilan, i se aplică condițiile de 5 ani de la Legea 17/2014, plus cerința ca minimum 75% din venitul ultimilor 5 ani fiscali să provină din activități agricole. Un SRL nou nu le îndeplinește.
2. Prin moștenire legală, cum am arătat mai sus.
3. Printr-un drept de superficie: dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, cu folosința terenului, pe cel mult 99 de ani, reînnoibil. Nici Constituția, nici Legea 312/2005 nu îl vizează, pentru că ambele se referă strict la dreptul de proprietate asupra terenului. Dar: dacă superficia e constituită exclusiv ca să ocolească interdicția, poate fi atacată ca fraudă la lege, iar Codul civil sancționează cu nulitate absolută contractul care e doar mijlocul de a eluda o normă imperativă. Vezi ghidul despre dreptul de superficie.

Se aplică preempțiunea și cumpărătorilor străini?

Da, procedura de preempțiune de la terenul agricol extravilan se aplică indiferent de cetățenia cumpărătorului. Nu e o formalitate care se poate sări prin acordul părților: sancțiunea e nulitatea absolută a vânzării.

Ce formalități ai după cumpărare?

• Declararea la primărie, în 30 de zile de la dobândire, atât pentru clădire, cât și pentru teren. Impozitul se datorează de la 1 ianuarie a anului următor. Nedeclararea atrage amendă, iar impozitul stabilit din oficiu se majorează succesiv cu 30% pentru fiecare interval de 6 luni de întârziere.
• Plata impozitului local, în două rate, până la 31 martie și 30 septembrie, cu bonificație la plata anticipată integrală. Vezi ghidul despre impozitul local pe casă și teren.
• Intabularea: tariful ANCPI e 0,15% din valoarea din act pentru persoane fizice, cu minimum 60 de lei per imobil. Criteriul e persoană fizică față de persoană juridică, nu cetățenia.
• Un împuternicit cu domiciliul fiscal în România, dacă ai obligația de a depune declarații și nu ai domiciliu fiscal aici. Sunt exceptați cei cu rezidența într-un stat UE sau SEE și cei care comunică electronic cu organele fiscale, deci în practică obligația îi vizează mai ales pe nerezidenții din state terțe.

Dacă închiriezi imobilul: unde plătești impozitul?

Veniturile unui nerezident din închirierea unei proprietăți situate în România nu se impozitează prin reținere la sursă, ci după aceleași reguli ca pentru un rezident: venit brut minus cheltuieli forfetare de 20%, impozit de 10% pe venitul net, declarat prin declarația unică până la 25 mai a anului următor. Când chiriașul e persoană juridică, acesta calculează, reține și plătește. Contractul se înregistrează la organul fiscal în 30 de zile; detalii în ghidul despre impozitul pe chirie.

Contribuția de sănătate nu se datorează de un nerezident fără domiciliu în România și fără drept de ședere prelungit, pentru că nu se încadrează în categoriile de contribuabili prevăzute de lege.

Dacă statul tău de rezidență are convenție de evitare a dublei impuneri cu România, regula e că România, ca stat unde se află imobilul, are drept de impunere, iar statul de rezidență elimină dubla impunere prin metoda din convenție - scutire sau credit fiscal, diferă de la o convenție la alta. Ca să beneficiezi de cota din convenție, trebuie să prezinți certificatul de rezidență fiscală, în original sau copie legalizată, cu traducere autorizată; cel prezentat în cursul anului e valabil și în primele 60 de zile din anul următor.

Trebuie să vii în România ca să semnezi?

Nu. Poți împuternici pe cineva printr-o procură autentificată la ambasadă, la consulat sau la un notar din străinătate, cu apostilă ori supralegalizare, după caz. Cerințele de formă și greșelile care duc la refuzul notarului din România sunt în ghidul despre procura imobiliară din străinătate. Costurile notariale sunt aceleași ca pentru un cumpărător român; vezi taxele notariale.

Cauți un imobil în România? Vezi anunțurile - construcțiile le poți cumpăra fără nicio restricție, indiferent de cetățenie.