Risc seismic și bulina roșie: ce cumperi de fapt și ce riști

Bulina roșie nu înseamnă că blocul e interzis la locuit - poți cumpăra, poți sta acolo, iar vânzarea rămâne complet legală. Ce s-a schimbat din 2024 e că nu mai ai voie să închiriezi o locuință dintr-o clădire încadrată în clasa de risc seismic RsI, iar banca îți va refuza aproape sigur creditul ipotecar. Restul - cât de sigură e clădirea, cine plătește consolidarea și cât de mult scade prețul - depinde de clasa de risc exactă, nu de eticheta populară "bulină roșie".

Ce înseamnă clasele de risc seismic RsI-RsIV?

Orice clădire expertizată tehnic e încadrată în una din cele patru clase de risc seismic, stabilite de un inginer atestat, nu de un funcționar de la primărie. Diferența dintre ele ține de cât de probabil e ca structura să cedeze la un cutremur de intensitatea celui de proiectare pentru zona respectivă.

Ce interzice de fapt legea pentru o clădire cu bulină roșie?

Termenul „bulină roșie" vine din practica anilor '90, când primăria lipea fizic un marcaj rotund roșu pe fațada clădirilor din clasa I de risc; azi practica nu mai e sistematică, dar denumirea a rămas în vocabularul comun pentru orice clădire RsI. Legal, Legea 212/2022, modificată prin Legea 426/2023, interzice din 6 ianuarie 2024 închirierea sau darea în comodat a locuințelor din clădirile încadrate prin expertiză tehnică în clasa RsI - amenda pentru proprietar e de 5.000-10.000 lei. Proprietarii spațiilor publice de la parter sau subsol au, în plus, obligația să monteze panouri de avertizare la intrări, în 60 de zile de la primirea raportului de expertiză; îndepărtarea lor înainte de consolidare se sancționează cu amendă de 25.000-35.000 lei. Nimic din lege nu interzice însă locuirea sau vânzarea - poți cumpăra un apartament cu bulină roșie, te poți muta acolo și îl poți revinde oricând.

Cum verifici dacă un bloc are bulină roșie înainte să dai avans?

Cere clasa de risc seismic înainte, nu la evaluarea băncii. Primăriile publică liste cu clădirile expertizate (la București, AMCCRS ține un registru căutabil pe adresă), iar clasa de risc trebuie înscrisă și în documentația cadastrală, deci ar trebui să apară în extrasul de carte funciară - verifică-l înainte de antecontract, nu doar la notar. Dacă întâmpini blocaje la obținerea lui, vezi și ce faci când sistemul ANCPI e indisponibil.

De ce refuză băncile creditul pe blocurile RsI și RsII?

Regula din grilele de garanții bancare e simplă: imobilele din clasa RsI nu sunt acceptate în garanție la niciuna dintre bănci, iar cele din RsII doar cu rezerve - unele bănci refuză direct, altele cer avans mult mai mare și documentație suplimentară. RsIII și RsIV sunt tratate ca orice alt imobil. Dacă vrei credit ipotecar, nu semna antecontract înainte să afli clasa de risc - riști să pierzi avansul dacă dosarul pică la evaluarea băncii.

Cine plătește consolidarea?

Programul Național de Consolidare a Clădirilor cu Risc Seismic (PNCCRS) e finanțare nerambursabilă de la stat, care poate acoperi până la 100% din costurile eligibile pentru clădirile incluse. Are însă un cost ascuns pentru proprietar: dacă locuința intră în program, legea interzice înstrăinarea ei timp de 25 de ani (10 ani pentru spații cu altă destinație) - orice act de vânzare încheiat cu încălcarea acestei reguli e lovit de nulitate absolută, indiferent de buna-credință a cumpărătorului. Dacă un apartament pe care vrei să-l cumperi a intrat recent în program, întreabă explicit despre această restricție înainte să dai avans.

Cât de mult scade prețul la un apartament cu bulină roșie?

În practică, apartamentele din blocurile RsI se vând cu aproximativ 20-30% sub prețul mediu al zonei - nu neapărat din cauza riscului de prăbușire, cât pentru că majoritatea cumpărătorilor nu pot lua credit și trebuie să plătească integral, cash. E o reducere reală, dar vine cu un activ mai greu de revândut și, până la consolidare, imposibil de închiriat legal. Tratează consolidarea ca pe un cost sau un risc de timp, nu ca pe o certitudine, și fă restul verificărilor juridice înainte să dai avans - inclusiv anul construcției blocului, primul indiciu al vulnerabilității seismice. Pentru oferte fără risc seismic cunoscut, poți răsfoi direct anunțurile active.