Schimbul de locuințe (contract de schimb): cum funcționează, ce taxe ai

Schimbul imobiliar înseamnă că doi proprietari își transferă reciproc două imobile, printr-un singur act notarial, în loc de două vânzări separate. Regulile vin din Codul civil (art. 1763-1765) și urmează, în mare parte, cele de la vânzare - inclusiv la taxe: fiecare parte, numită copermutant, plătește impozit pe transfer pentru imobilul pe care îl cedează, nu pentru cel pe care îl primește.

Ce este contractul de schimb imobiliar?

Potrivit art. 1763 Cod civil, „schimbul este contractul prin care fiecare dintre părți, denumite copermutanți, transmite sau, după caz, se obligă să transmită un bun pentru a dobândi un altul”. Practic, doi proprietari fac o singură tranzacție: imobilul lui A trece la B, iar imobilul lui B trece la A. Art. 1764 Cod civil trimite direct la regulile vânzării - deci schimbul imobiliar se încheie tot în formă autentică, la notar, cu intabulare în cartea funciară pentru fiecare imobil în parte.

Cum se calculează impozitul - plătește fiecare parte separat?

Da. Spre deosebire de o vânzare obișnuită, unde un singur vânzător plătește impozitul, la schimb fiecare copermutant datorează impozit pe transfer, conform art. 111 Cod fiscal: 1% dacă a deținut imobilul cedat peste 3 ani, 3% dacă l-a deținut sub 3 ani. Baza de calcul e valoarea imobilului pe care îl dă, nu a celui pe care îl primește, comparată cu grila notarială a județului, la fel ca la o vânzare obișnuită - mecanismul complet, în ghidul despre impozitul la vânzare.

Ce e sulta și cum se impozitează?

Sulta e suma de bani care echilibrează schimbul, atunci când cele două imobile au valori diferite - în exemplul de mai sus, proprietarul apartamentului A ar plăti o sultă de 100.000 lei către proprietarul lui B. Important: sulta nu se impozitează separat. Impozitul pe transfer se calculează la valoarea fiecărui imobil transmis, nu la diferența plătită în bani. Dacă sulta nu se achită integral la semnare, partea căreia i se datorează poate cere înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului transmis, ca garanție.

Cât costă la notar un schimb, față de o vânzare obișnuită?

Onorariul notarial se calculează după aceeași grilă regresivă ca la vânzare (vezi taxele notariale la vânzare-cumpărare), dar aplicată la valoarea celui mai scump dintre cele două imobile, nu la suma lor - practica notarială obișnuită adaugă și o majorare pentru complexitate față de o vânzare simplă. Peste onorariu se adaugă TVA și taxa de intabulare ANCPI, calculată separat pentru fiecare imobil, pentru că fiecare are propria carte funciară. De regulă, costurile notariale se împart între cei doi copermutanți, dar nimic nu împiedică o altă înțelegere, trecută expres în contract.

Când are sens un schimb, în loc de două vânzări separate?

• Relocare directă - te muți dintr-un apartament în altul (sau într-o casă) fără perioada moartă dintre „am vândut, dar nu am găsit încă ce cumpăr”.
• Ajustări de spațiu în familie - părinți și copii care schimbă între ei o locuință mai mare cu una mai mică, sau invers.
• Evitarea a două seturi de taxe și riscuri de sincronizare - o singură dată la notar, cu ambele transferuri garantate simultan, în loc de două tranzacții care depind una de cealaltă.

Dezavantajul: găsești mult mai greu un partener de schimb potrivit decât un cumpărător oarecare - de-asta schimbul rămâne rar față de vânzarea clasică.

Ce riscuri trebuie verificate înainte de a semna?

• Ipotecă activă pe oricare dintre imobile - notarul cere acordul scris al băncii creditoare înainte de a autentifica schimbul.
• Situația juridică a ambelor imobile în cartea funciară - vezi ghidul despre extrasul de carte funciară, necesar pentru fiecare parte a schimbului, nu doar pentru una.
• Valoarea reală a fiecărui imobil, stabilită corect înainte de a negocia sulta - o evaluare făcută pe repede-înainte lasă loc de dezechilibru între părți.

Nu găsești partenerul potrivit pentru un schimb? publică gratuit anunțul de vânzare - primul e gratuit - și mergi pe calea clasică, cu o vânzare urmată de o cumpărare.