Acte necesare pentru vânzarea unei case cu teren în 2026
Pe scurt
La vânzarea unei case ai nevoie, pe lângă actele standard (proprietate, certificat fiscal, certificat energetic), de documentația cadastrală pentru teren ȘI construcție, iar casa trebuie intabulată. Dacă a fost construită fără acte finalizate, îți trebuie certificat de atestare a edificării de la primărie. Casele neintabulate nu se pot vinde.
Vânzarea unei case seamănă cu cea a unui apartament, dar are un strat în plus: vinzi și terenul, și construcția, iar ambele trebuie să existe juridic în cartea funciară. Aici apar cele mai multe blocaje - mai ales la case vechi sau construite „în regie proprie”.
Ce acte îți trebuie ca să vinzi o casă?
- Actul de proprietate - contract de vânzare, certificat de moștenitor, act de donație, autorizație de construire + proces-verbal de recepție (pentru casa construită de tine);
- Documentația cadastrală și intabularea - atât pentru teren, cât și pentru construcție;
- Certificat de atestare fiscală de la primărie (fără datorii la taxele locale, inclusiv pe teren);
- Certificat de performanță energetică - obligatoriu la orice locuință (vezi ghidul dedicat);
- Actele de identitate și, după caz, certificatul de căsătorie.
Extrasul de carte funciară de autentificare îl obține notarul, ca la orice tranzacție.
Ce e diferit față de vânzarea unui apartament?
| Aspect | Apartament | Casă cu teren |
|---|---|---|
| Cadastru | o singură unitate | teren + construcție, ambele înscrise |
| Construcția în acte | practic mereu intabulată | des lipsește recepția sau intabulizarea extinderilor |
| Adeverință asociație | obligatorie | nu există (casă individuală) |
| Impozit local | pe clădire | pe clădire + pe teren (curte) |
Casa nu are toate actele de construire - ce fac?
Cazul clasic: casă veche, construită fără autorizație sau fără recepție finală. Pentru intabulare, primăria poate elibera un certificat de atestare a edificării (Legea 50/1991, art. 37), pe baza căruia topograful întocmește documentația cadastrală. Regulile diferă după anul construirii - vezi ghidul despre intabularea unei case vechi. Fără intabulare, vânzarea la notar nu e posibilă.
Ce verifică cumpărătorul la teren?
Limitele reale față de cadastru (recomandă o trasare făcută de topograf), categoria de folosință și eventualele sarcini din cartea funciară. Dacă vinzi și o suprafață de teren agricol extravilan separată de curte, tranzacția acelei parcele trece prin procedura de preempțiune.
Ce impozit plătești la vânzarea casei?
Același regim ca la orice imobil: 1% din preț dacă ai deținut casa peste 3 ani, 3% dacă sub 3 ani - reținut de notar la semnare. Detalii în ghidul despre impozitul la vânzare.
Dosarul e complet? Publică gratuit anunțul casei - specifică suprafața terenului și anul construcției, sunt primele filtre ale cumpărătorilor.
Întrebări frecvente
Pot vinde o casă neintabulată?
Nu. Atât terenul, cât și construcția trebuie înscrise în cartea funciară. Pentru case vechi fără acte complete, primăria poate elibera certificat de atestare a edificării.
Ce act e specific vânzării unei case față de apartament?
Documentația cadastrală acoperă și terenul, și construcția, iar la case construite în regie proprie e nevoie de autorizație + recepție sau de certificatul de atestare a edificării.
Extinderea făcută fără autorizație e o problemă?
Da - suprafața din acte trebuie să corespundă cu realitatea. Extinderile neintabulate se atestă și se înscriu înainte de vânzare, altfel riști blocaj la notar sau preț renegociat.
Cine plătește impozitul la vânzarea casei?
Vânzătorul: 1% din preț (deținere peste 3 ani) sau 3% (sub 3 ani), reținut de notar la autentificare.