Cum cumperi un teren: intravilan vs extravilan, verificări

La un teren, ce scrie în acte și ce e în realitate pot diferi mult mai mult decât la un apartament: limite, suprafață, dreptul de a construi. De aceea verificările făcute înainte de a da avansul sunt esențiale.

Care e diferența dintre teren intravilan și extravilan?

Distincția decide tot: dacă vrei să construiești, un teren extravilan agricol te poate bloca ani de zile.

Dacă vrei să construiești pe un teren extravilan, mai există un pas obligatoriu, pe care mulți îl descoperă târziu: scoaterea din circuitul agricol, cu tarif pe metru pătrat plătit la Fondul de ameliorare a fondului funciar. Iar din 25 august 2026, trecerea terenului în intravilan nu mai poate fi inițiată de un proprietar privat oriunde.

Categoria de folosință contează la fel de mult ca amplasamentul. Terenul cu vegetație forestieră are regim propriu, cu preempțiune și restricții de tăiere care nu se aplică la agricol - vezi ghidul despre cumpărarea unui teren forestier.

Poți construi pe teren? Cere un certificat de urbanism

Înainte de a cumpăra, cere la primărie un certificat de urbanism de informare (îl poate solicita orice persoană, nu doar proprietarul). Îți spune exact ce poți construi: regimul de înălțime, indicii POT și CUT, retragerile și restricțiile. Pe extravilan agricol, de principiu nu se pot construi locuințe - ai nevoie întâi de introducere în intravilan printr-un PUZ, un proces lung și costisitor; excepțiile sunt construcțiile agricole și obiectivele enumerate de Legea fondului funciar nr. 18/1991, art. 92, pe care Codul urbanismului (art. 252 lit. g)) le lasă autorizabile fără documentație nouă de urbanism. Detalii în ghidul despre autorizația de construire.

Ce verifici în actele și în cartea funciară?

• Actele de proprietate - ideal verificate de notar și un avocat, mai ales la sume mari.
• Extrasul de carte funciară la zi - suprafața și proprietarul să corespundă cu actele, fără sarcini (ipoteci, interdicții, litigii). Vezi ghidul despre cartea funciară.
• Proveniența - terenurile retrocedate (Legea 18/1991) pot ascunde revendicări sau litigii; cum se citește un titlu de proprietate de fond funciar și ce lipsuri au titlurile vechi.
• Coridoarele de expropriere - un teren aflat pe traseul unui drum sau al unei rețele publice poate fi expropriat pentru utilitate publică, la o despăgubire pe care nu o negociezi tu; verifică planurile urbanistice la primărie înainte de avans.
• Cadastrul - terenul trebuie să fie cadastrat și intabulat ca să poată fi vândut. Vezi ghidul despre cadastru și intabulare.

De ce ai nevoie de o înțărușare de la topograf?

Printr-o înțărușare (trasare), un topograf autorizat ANCPI marchează în teren colțurile parcelei pe baza coordonatelor din cadastru. Așa verifici dacă limitele și suprafața reale corespund actelor - la teren, diferențele și suprapunerile cu vecinii sunt frecvente și costisitoare.

Ce capcane fiscale și de finanțare există?

• Impozit de 80% la revânzarea rapidă: dacă vinzi un teren agricol extravilan în mai puțin de 8 ani de la cumpărare, plătești 80% din diferența dintre prețul de vânzare și cel de cumpărare.
• Creditul: multe bănci nu acceptă terenul în garanție sau dau sume mici - asigură-ți finanțarea înainte.
• La terenul agricol extravilan, vânzarea trece prin procedura dreptului de preempțiune - vezi ghidul dedicat despre preempțiunea la teren agricol.
• Ești cetățean străin (non-UE)? Terenul are reguli speciale de dobândire - vezi ghidul despre cumpărarea de către cetățeni străini.

Cum te protejezi în timpul verificărilor?

Înainte de contractul final, încheie un antecontract care îți asigură prioritatea cât timp derulezi verificările și procedurile. Pe teren agricol extravilan, lasă notarul și avocatul să gestioneze procedura de preempțiune.

Cauți teren? Vezi anunțurile și cere certificatul de urbanism înainte de orice avans.