Cum cumperi un teren: intravilan vs extravilan și ce verifici înainte
Pe scurt
Primul lucru de stabilit la un teren este regimul lui: pe intravilan se poate construi (cu autorizație), pe extravilan agricol nu, fără introducere în intravilan printr-un PUZ. Înainte de avans verifică actele, cartea funciară (sarcini) și limitele reale prin înțărușare cu un topograf. Cere un certificat de urbanism ca să afli exact ce poți construi.
La un teren, ce scrie în acte și ce e în realitate pot diferi mult mai mult decât la un apartament: limite, suprafață, dreptul de a construi. De aceea verificările făcute înainte de a da avansul sunt esențiale.
Care e diferența dintre teren intravilan și extravilan?
| Intravilan | Extravilan | |
|---|---|---|
| Unde e | în interiorul localității | în afara localității |
| Destinație | construcții (case, blocuri) | agricol, forestier, neproductiv |
| Poți construi? | da, cu autorizație | nu, fără introducere în intravilan (PUZ) |
| Preempțiune la vânzare | nu | da, la cel agricol (Legea 17/2014) |
Distincția decide tot: dacă vrei să construiești, un teren extravilan agricol te poate bloca ani de zile.
Poți construi pe teren? Cere un certificat de urbanism
Înainte de a cumpăra, cere la primărie un certificat de urbanism de informare (îl poate solicita orice persoană, nu doar proprietarul). Îți spune exact ce poți construi: regimul de înălțime, indicii POT și CUT, retragerile și restricțiile. Pe extravilan agricol, de principiu nu se poate construi - ai nevoie întâi de introducere în intravilan printr-un PUZ, un proces lung și costisitor. Detalii în ghidul despre autorizația de construire.
Ce verifici în actele și în cartea funciară?
- Actele de proprietate - ideal verificate de notar și un avocat, mai ales la sume mari.
- Extrasul de carte funciară la zi - suprafața și proprietarul să corespundă cu actele, fără sarcini (ipoteci, interdicții, litigii). Vezi ghidul despre cartea funciară.
- Proveniența - terenurile retrocedate (Legea 18/1991) pot ascunde revendicări sau litigii.
- Cadastrul - terenul trebuie să fie cadastrat și intabulat ca să poată fi vândut. Vezi ghidul despre cadastru și intabulare.
De ce ai nevoie de o înțărușare de la topograf?
Printr-o înțărușare (trasare), un topograf autorizat ANCPI marchează în teren colțurile parcelei pe baza coordonatelor din cadastru. Așa verifici dacă limitele și suprafața reale corespund actelor - la teren, diferențele și suprapunerile cu vecinii sunt frecvente și costisitoare.
Ce capcane fiscale și de finanțare există?
- Impozit de 80% la revânzarea rapidă: dacă vinzi un teren agricol extravilan în mai puțin de 8 ani de la cumpărare, plătești 80% din diferența dintre prețul de vânzare și cel de cumpărare.
- Creditul: multe bănci nu acceptă terenul în garanție sau dau sume mici - asigură-ți finanțarea înainte.
- La terenul agricol extravilan, vânzarea trece prin procedura dreptului de preempțiune - vezi ghidul dedicat despre preempțiunea la teren agricol.
Cum te protejezi în timpul verificărilor?
Înainte de contractul final, încheie un antecontract care îți asigură prioritatea cât timp derulezi verificările și procedurile. Pe teren agricol extravilan, lasă notarul și avocatul să gestioneze procedura de preempțiune.
Întrebări frecvente
Pot construi o casă pe orice teren?
Nu. Doar pe teren intravilan, cu autorizație de construire. Pe extravilan agricol nu se poate construi fără introducerea în intravilan printr-un PUZ.
Cum aflu sigur ce pot construi pe un teren?
Ceri un certificat de urbanism de informare la primărie - îl poate cere oricine, înainte de cumpărare, și arată regimul de înălțime, POT, CUT și restricțiile.
De ce e riscant un teren retrocedat?
Terenurile retrocedate prin Legea 18/1991 pot avea revendicări sau litigii în curs. Verifică proveniența și cartea funciară cu un avocat înainte de a da avans.
Plătesc impozit dacă revând repede un teren agricol?
Da - 80% din diferența de preț dacă vinzi un teren agricol extravilan în mai puțin de 8 ani de la cumpărare.