TVA la locuințe noi 2026: 21% sau 9% până la 30 septembrie

Dacă vrei să cumperi o locuință nouă de la un dezvoltator, prețul include TVA. Regula s-a schimbat de două ori în puțin peste un an, așa că multe informații care circulă pe internet sunt depășite. Mai jos e situația verificată la 6 septembrie 2026, cu temeiul legal pentru fiecare cifră.

Cât este TVA la locuințe în 2026?

21%, cota standard. Se aplică oricărei locuințe livrate de un dezvoltator plătitor de TVA. Cota a urcat de la 19% la 21% la 1 august 2025, prin Legea nr. 141/2025, iar nivelul ei e scris azi în art. 291 alin. (1) din Codul fiscal. Singura excepție rămasă este un regim tranzitoriu cu 9%, care expiră la 30 septembrie 2026.

Mai există cota redusă de TVA de 9% pentru locuințe?

Nu ca o cotă din Codul fiscal. De la 1 august 2025, cota redusă generală este 11%, iar la clădiri ea acoperă doar livrarea de locuințe ca parte a politicii sociale: potrivit art. 291 alin. (2) lit. l), căminele de bătrâni și de pensionari, casele de copii și centrele de recuperare și reabilitare pentru minori cu handicap. Vânzarea unei locuințe obișnuite către o persoană fizică a ieșit din listă, iar plafonul de 600.000 de lei nu mai apare acolo. Cele 9 procente supraviețuiesc exclusiv printr-o lege separată, tranzitorie, pentru cumpărătorii care aveau deja un antecontract cu avans.

Un lucru rămâne însă în vigoare: „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA". Notarul e obligat să îl consulte înainte de autentificare și să îl completeze, exact ca înainte.

Ce condiții trebuie îndeplinite pentru TVA 9% până la 30 septembrie 2026?

Toate cele de mai jos, cumulativ, potrivit art. I din Legea nr. 161/2026:

• ai încheiat până la 1 august 2025 un act juridic între vii care are ca obiect plata în avans pentru acea locuință, adică antecontractul cu avans;
• dacă actul a fost încheiat între 3 și 31 iulie 2025 inclusiv, trebuie să dovedești în plus plata unui avans de 20% din valoarea locuinței fără TVA, achitat integral până la 31 iulie 2025;
• locuința are o suprafață utilă de maximum 120 mp, fără anexele gospodărești, și o valoare de maximum 600.000 lei fără TVA, inclusiv terenul pe care e construită;
• nu ai mai cumpărat o locuință cu cotă redusă de TVA din 1 ianuarie 2023, potrivit registrului verificat de notar;
• locuința poate fi locuită ca atare în momentul livrării;
• livrarea, adică actul autentic de vânzare, are loc cel târziu la 30 septembrie 2026 inclusiv.

Cota redusă se aplică unei singure locuințe, cumpărată individual sau împreună cu alte persoane fizice. Dacă lipsește o singură condiție, notarul autentifică actul doar cu cota standard de 21%.

Ce înseamnă că locuința trebuie să poată fi locuită ca atare?

E o definiție din lege, nu o apreciere a dezvoltatorului. Art. 266 alin. (1) pct. 16^1 din Codul fiscal cere ca, la data livrării, locuința să îndeplinească cumulativ:

• acces liber individual la spațiul locuibil, fără a tulbura posesia și folosința exclusivă a altei persoane sau familii;
• acces la energie electrică și apă potabilă, evacuare controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere;
• cel puțin un spațiu pentru odihnă, unul pentru pregătirea hranei și un grup sanitar;
• finisaje exterioare: cel puțin acoperiș (dacă tipul construcției îl prevede), geamuri și ușă de intrare;
• finisaje interioare: pereți finisați, podele finisate, uși interioare în funcție de proiect;
• instalații și obiecte sanitare: vas WC, lavoar și spălător cu cuvă, cu bateriile aferente;
• instalații electrice, inclusiv tablou, doze, întrerupătoare și prize.

Un apartament predat „la gri" sau „semifinisat" nu bifează această condiție la data livrării. Verifică exact ce se predă înainte de a semna - vezi ghidul despre recepția apartamentului nou.

De ce s-a prelungit termenul și ce s-a întâmplat între 1 și 6 august 2026?

Termenul din Legea nr. 141/2025 era 31 iulie 2026, iar atacul cibernetic asupra ANCPI din 14 iulie 2026 a blocat tocmai ce trebuia făcut în ultimele două săptămâni: extrasele de carte funciară, deci semnarea la notar. Parlamentul a adoptat o lege nouă, Legea nr. 161/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026.

Legea nu a mutat termenul vechi, ci a redeschis fereastra, de la data intrării ei în vigoare - 7 august 2026, la trei zile de la publicare - până la 30 septembrie 2026 inclusiv. A rămas astfel o perioadă-tampon, 1-6 august 2026, în care actele s-au semnat obligatoriu cu 21%. Pentru ea, art. II din lege prevede restituirea diferenței.

Cum ceri restituirea diferenței de TVA dacă ai semnat între 1 și 6 august 2026?

Cererea se poate depune începând cu 1 octombrie 2026, dacă îndeplineai condițiile de mai sus. Se restituie diferența dintre cota standard și cota de 9%, pentru o singură locuință; dacă ai cumpărat mai multe în acel interval, restituirea se acordă pentru locuința al cărei fapt generator de TVA a intervenit primul.

Procedura efectivă nu era publicată la 6 septembrie 2026. Legea îi dă ANAF 30 de zile de la intrarea în vigoare ca să o aprobe prin ordin al președintelui ANAF, publicat în Monitorul Oficial, iar la data verificării un asemenea ordin nu apăruse. Până apare, păstrează contractul autentic, factura cu TVA de 21%, antecontractul și dovezile de plată a avansului: sunt documentele pe care orice procedură de restituire le va cere.

Cine plătește diferența dacă blocul se livrează după 30 septembrie 2026?

Fiscal, cota nu se blochează cu avansul. Art. 291 alin. (4) din Codul fiscal spune că se aplică cota în vigoare la data faptului generator, iar alin. (6) prevede regularizarea facturilor de avans atunci când cota se schimbă până la livrare. Cine suportă efectiv cele 12 puncte diferență ține apoi de felul în care e scris prețul în antecontract:

• „preț + TVA în cota legală de la data livrării" - diferența o suportă cumpărătorul;
• „preț final, cu TVA inclus" - diferența o absoarbe dezvoltatorul, pentru că baza lui netă scade;
• dacă întârzierea livrării e imputabilă dezvoltatorului, suma plătită în plus poate fi cerută ca despăgubire, în condițiile contractului - cere sfatul unui avocat înainte de a semna actul final.

Practic: cere un calendar ferm în scris, fă două calcule de preț (cu 9% și cu 21%) și anunță banca, fiindcă suma finanțată se schimbă. Ține cont și de ritmul ANCPI: la 6 septembrie 2026, e-Terra funcționa, dar oficiile procesau încă restanțele acumulate în iulie, iar celelalte platforme publice erau oprite - detalii în ghidul despre blocajul ANCPI. Clauzele care contează la semnare sunt în ghidul despre antecontract și avans, iar dacă plătești eșalonat direct la dezvoltator, cântărește condițiile din ghidul despre apartamentul în rate la dezvoltator.

Cât e diferența între 9% și 21%?

600.000 de lei fără TVA e chiar plafonul regimului tranzitoriu, deci 72.000 de lei e diferența maximă pe care o poate produce încadrarea.

Plătesc TVA la un apartament vechi sau cumpărat de la o persoană fizică?

Nu, la o vânzare obișnuită între persoane fizice nu se aplică TVA: plătești taxele notariale, iar vânzătorul datorează impozitul pe transfer. Vezi ghidul despre taxele notariale. Comparația completă între cele două variante e în ghidul despre apartament nou vs vechi.

Cauți o locuință nouă? Vezi anunțurile și cere de fiecare dată prețul final, cu cota de TVA scrisă în ofertă.