TVA la locuințe noi în 2026: ce cotă plătești

Dacă vrei să cumperi o locuință nouă direct de la un dezvoltator, prețul include TVA. Regulile s-au schimbat major în 2025, așa că multe informații de pe internet sunt depășite.

Ce cotă de TVA se plătește la o locuință nouă în 2026?

Cota standard de 21% (în vigoare de la 1 august 2025, majorată de la 19% prin Legea 141/2025). Orice locuință nouă livrată de un dezvoltator se facturează cu 21%.

Mai există cota redusă de 9% (sau 5%)?

Nu pentru achiziții noi. Cotele reduse de 5% și 9% pentru livrarea de locuințe către persoane fizice au fost abrogate din 1 august 2025. Plafonul de 600.000 lei și registrul aferent nu mai există în Codul fiscal.

Cine mai poate beneficia de TVA 9% în 2026?

Doar printr-un regim tranzitoriu (Legea 141/2025), dacă îndeplinești cumulativ toate condițiile:

• ai încheiat un antecontract înainte de 1 august 2025, cu plata unui avans;
• pentru antecontractele semnate în iulie 2025 (după publicarea legii), legea a cerut suplimentar dovada plății unui avans de minimum 20% din valoare până la 31 iulie 2025;
• suprafață utilă maximum 120 mp și valoare maximum 600.000 lei (fără TVA);
• e prima ta locuință cu TVA redus din 1 ianuarie 2023;
• livrarea (actul final) are loc până cel târziu la 30 septembrie 2026 (termen prelungit - vezi mai jos).

Dacă lipsește o singură condiție, se aplică 21%.

De ce s-a prelungit termenul până la 30 septembrie 2026?

Termenul inițial din Legea 141/2025 era 31 iulie 2026. Pentru că atacul cibernetic asupra ANCPI a blocat din 14 iulie recepțiile cadastrale, deschiderea cărților funciare și extrasele de autentificare - deci chiar finalizarea tranzacțiilor aflate în termen - Parlamentul a adoptat pe 29 iulie 2026 prelungirea până la 30 septembrie 2026, promulgată și publicată în Monitorul Oficial ca Legea nr. 161/2026.

• Condițiile rămân aceleași (antecontract dinainte de 1 august 2025, max. 120 mp, max. 600.000 lei, prima locuință cu TVA redus).
• Ai semnat actul final cu TVA 21% în perioada-tampon (după 1 august 2026, înainte de intrarea în vigoare a legii)? Legea prevede un mecanism de restituire a diferenței de TVA, cu cereri începând cu 1 octombrie 2026, printr-o procedură ANAF.

Blocul nu se livrează la timp: cine plătește diferența de TVA?

Depinde de formularea prețului din antecontract:

• „preț + TVA conform cotei legale în vigoare la livrare” → diferența de 12 puncte o suportă cumpărătorul;
• „preț final, cu TVA inclus” → diferența o absoarbe dezvoltatorul (baza lui netă scade);
• dacă întârzierea livrării e imputabilă dezvoltatorului, diferența plătită în plus poate fi cerută ca despăgubire - cere sfatul unui avocat înainte de a semna actul final.

Practic, dacă ești în această situație: cere dezvoltatorului un calendar ferm în scris, fă două calcule de preț (cu 9% și cu 21%) și anunță banca - suma finanțată se poate schimba. În iulie 2026, blocajul sistemelor ANCPI a amânat multe livrări chiar în luna-limită - vezi ghidul despre blocajul ANCPI.

Cât e diferența între 9% și 21%?

Plătesc TVA la un apartament vechi?

Nu. Tranzacțiile între persoane fizice (locuințe vechi, vânzător neplătitor de TVA) nu se supun TVA - plătești doar taxele notariale și impozitul. Vezi ghidul despre taxele notariale. Iar dacă dezvoltatorul îți propune plata eșalonată direct la el, cântărește atent condițiile - vezi ghidul despre apartamentul în rate la dezvoltator.

Cauți o locuință nouă? Vezi anunțurile și cere mereu prețul final cu TVA inclus.