Donația unui imobil: taxe, impozit și acte necesare
Pe scurt
Donația unui imobil se face obligatoriu la notar. Între rude până la gradul III inclusiv (părinți-copii, frați, bunici-nepoți) și între soți nu se plătește impozit pe transfer; în rest se aplică impozitul standard. Plătești însă onorariul notarial pe grilă plus taxa de intabulare de 0,15%. Donatorul poate păstra uzufructul viager - dreptul de a locui în imobil toată viața.
Donația e calea cea mai folosită de a transfera o locuință în familie încă din timpul vieții - de obicei de la părinți la copii. E mai simplă decât pare, dar are reguli stricte de formă și câteva efecte pe care puțini le cunosc dinainte.
Cum se face legal o donație imobiliară?
Exclusiv prin act autentic la notar (art. 1011 Cod Civil) - un „contract de donație” semnat sub semnătură privată e nul. Notarul verifică actele imobilului, redactează contractul și cere din oficiu intabularea pe numele donatarului.
Ce taxe și impozite se plătesc la donație?
| Cost | Cine îl datorează | Cât |
|---|---|---|
| Impozit pe transfer | - | 0 între rude/afini până la gradul III inclusiv și între soți; altfel, regimul standard de la vânzare |
| Onorariu notarial | uzual donatarul | pe grila notarială, procent regresiv din valoarea imobilului + TVA |
| Taxă intabulare ANCPI | donatarul | 0,15% din valoare (persoane fizice) |
Valoarea de referință este cea din grila notarială. Pentru detalii despre onorarii, vezi ghidul despre taxele notariale.
Ce acte sunt necesare?
- actul de proprietate al donatorului;
- documentația cadastrală + intabularea la zi;
- certificat de atestare fiscală (fără datorii la taxele locale);
- certificat energetic (la clădiri) și actele de identitate ale părților.
Ce este donația cu rezervă de uzufruct viager?
Formula preferată de părinți: donezi nuda proprietate, dar păstrezi uzufructul viager - dreptul de a folosi imobilul și de a-i culege veniturile (inclusiv chiria) până la deces. Donatarul devine proprietar deplin automat, la stingerea uzufructului. Practic: părintele rămâne în casă toată viața, iar imobilul nu mai intră la succesiune. Atenție: un imobil grevat de uzufruct se vinde greu - cumpărătorii evită proprietatea fără folosință.
Se poate anula o donație?
Donația e în principiu irevocabilă. Revocarea e posibilă doar în cazuri limitate: ingratitudinea donatarului (atentat la viața donatorului, fapte penale grave, refuz de alimente) sau neexecutarea sarcinilor asumate. În plus, la moartea donatorului, moștenitorii rezervatari (copii, soț) pot cere reducțiunea donației dacă le-a încălcat rezerva succesorală - un motiv în plus să ceri sfatul notarului la structurare.
Donație sau moștenire - ce e mai avantajos?
Donația transferă proprietatea imediat și evită dezbaterea succesorală ulterioară; succesiunea e scutită de impozit dacă se dezbate în 2 ani de la deces, dar implică procedura completă cu toți moștenitorii. Compară în ghidul despre succesiunea unui imobil. Dacă donatarul vinde ulterior imobilul, perioada de deținere se calculează de la data donației.
Ai primit un imobil prin donație și vrei să-l valorifici? Publică gratuit anunțul de vânzare sau închiriere.
Întrebări frecvente
Cât costă donația unui apartament de la părinți la copil?
Fără impozit pe transfer (rude gradul I). Rămân onorariul notarial pe grilă (procent regresiv din valoarea imobilului, plus TVA) și taxa de intabulare de 0,15%.
Pot dona apartamentul și să locuiesc în el în continuare?
Da, prin donația cu rezervă de uzufruct viager: donezi nuda proprietate și păstrezi dreptul de a locui și de a încasa chiria pe viață.
Se poate anula o donație după semnare?
Doar în cazuri limitate: ingratitudine (fapte grave contra donatorului) sau neexecutarea sarcinilor. La decesul donatorului, moștenitorii rezervatari pot cere reducțiunea dacă le-a fost încălcată rezerva.
Ce impozit plătesc dacă vând imobilul primit prin donație?
Regimul standard: 1% sau 3% după perioada de deținere, calculată de la data donației, nu de la dobândirea inițială de către donator.