Succesiune imobil: cum moștenești o locuință și ce taxe plătești

Ca să poți folosi sau vinde o locuință moștenită, trebuie mai întâi să dezbați succesiunea și să obții certificatul de moștenitor. Cheia fiscală este termenul de 2 ani de la deces.

Se dezbate la notar sau la instanță?

Regula este dezbaterea la notar (procedură necontencioasă), la notarul din zona ultimului domiciliu al defunctului. Instanța intervine doar dacă există litigiu între moștenitori.

Ce acte sunt necesare?

• certificat de deces;
• acte de identitate ale moștenitorilor + acte de stare civilă (dovada rudeniei);
• acte de proprietate ale imobilului;
• certificat fiscal pe numele defunctului;
• anexa 24 (de la primăria ultimului domiciliu);
• testament (dacă există) + 2 martori.

Atenție: două termene diferite - 1 an și 2 ani

Confuzia cea mai frecventă la succesiuni:

• 1 an de la deces - termenul de opțiune succesorală: acceptarea sau renunțarea la moștenire. Neexercitarea în termen echivalează, de regulă, cu renunțarea;
• 2 ani de la deces - termenul fiscal: dacă succesiunea se finalizează în acest interval, nu se plătește impozitul de 1%.

Simpla depunere a dosarului nu oprește niciun termen - contează finalizarea. Nu amâna dezbaterea „până se liniștesc lucrurile”.

Termenul de 2 ani: când plătești impozit?

Dacă finalizezi succesiunea în 2 ani de la data decesului, nu plătești impozit. Peste 2 ani datorezi 1% din activul net imobiliar - impozitul se aplică doar bunurilor imobile (nu conturilor, mașinilor sau acțiunilor). Termenul curge de la deces, nu de la deschiderea dosarului la notar.

Cât costă onorariul notarial?

Onorariul se calculează pe grilă (pe tranșe regresive de valoare), per certificat de moștenitor, plus TVA 21%. Orientativ, conform grilelor publicate de notariate: certificatul de calitate de moștenitor în jur de 300 lei + TVA, iar procedura succesorală completă pentru un apartament de 200.000 lei ajunge la aproximativ 2.600-2.700 lei + TVA. Există reduceri de onorariu (până la scutire) pentru moștenitori minori sau fără venituri. Cere oferte de la 2-3 notariate. Vezi și ghidul despre taxele notariale.

Pot renunța la moștenire?

Da - renunțarea se face prin declarație autentică la notar, în termenul de opțiune de 1 an, și are sens când datoriile succesiunii depășesc activul. Renunțătorul e considerat că nu a fost niciodată moștenitor; partea lui revine celorlalți sau descendenților lui, după caz. Decizia e irevocabilă - cere sfatul notarului înainte.

Un moștenitor nu cooperează - ce faci?

Certificatul de moștenitor cere prezența (sau reprezentarea) tuturor. Dacă un moștenitor refuză sau e de negăsit, soluția e instanța - dezbaterea judiciară a succesiunii, mai lungă și mai scumpă. Iar după certificat, dacă unii vor să vândă și alții nu, urmează partajul - vezi ghidul despre ieșirea din indiviziune.

Trebuie să intabulez imobilul moștenit?

Da, dacă vrei să îl vinzi - intabularea costă 0,15% din valoare (min. 60 lei). Vezi ghidul despre cadastru și intabulare.

Cum vinzi un imobil moștenit și ce impozit plătești?

La vânzare, perioada de deținere curge de la data decesului autorului. Dacă defunctul l-a deținut mult, vânzarea intră de regulă la cota de 1% (peste 3 ani), altfel 3%. Detalii în ghidul despre impozitul la vânzare. Păstrează certificatul de moștenitor - stabilește valoarea de referință.

Moștenire sau donație încă din timpul vieții?

Alternativa la succesiune e transferul anticipat: părintele donează locuința (eventual cu rezervă de uzufruct viager, păstrând dreptul de a locui), iar imobilul nu mai intră la succesiune. Compară costurile și efectele în ghidul despre donația unui imobil.

Ai moștenit un imobil pe care vrei să-l vinzi? După certificat și intabulare, publică anunțul gratuit.