Procura din străinătate pentru vânzare sau cumpărare: ghid pentru diaspora

Pentru a vinde sau cumpăra un imobil în România fără să te întorci în țară, ai nevoie de o procură specială autentică, dată fie la un notar din străinătate cu Apostilă de la Haga și traducere legalizată, fie direct la Ambasada sau Consulatul României, unde se redactează în română și nu are nevoie de apostilă. Procura generală nu e suficientă - trebuie una specială, care să menționeze exact vânzarea sau cumpărarea imobilului respectiv.

Ce diferență e între procura generală și cea specială?

Procura generală permite doar administrarea imobilului - plata facturilor, reparații curente, ridicarea corespondenței. Pentru un act de dispoziție, adică vânzare sau cumpărare, legea cere o procură specială, care identifică exact imobilul și puterile date mandatarului. Forma procurii trebuie să respecte forma actului pentru care e dată, iar vânzarea sau cumpărarea unui imobil se face obligatoriu în formă autentică - deci și procura trebuie să fie autentică, nu doar cu semnătura legalizată.

Notar local cu apostilă sau consulatul României: ce alegi?

Ai două variante, cu avantaje și dezavantaje diferite.

La Ambasada sau Consulatul României din țara unde locuiești, procura se redactează direct în limba română și nu are nevoie nici de apostilă, nici de traducere - consulatul o înscrie din oficiu în Registrul Național Notarial de Evidență a Procurilor și Revocărilor (RNNEPR). E varianta preferată de mulți notari din România tocmai pentru că elimină riscul de traducere greșită sau apostilă lipsă. Dezavantajul principal e timpul de așteptare pentru programare, care poate ajunge la 2-3 luni la consulatele aglomerate; programarea se face pe platforma oficială econsulat.ro.

La un notar public din țara respectivă, procesul e de obicei mai rapid, dar are mai mulți pași: notarul local autentifică documentul, apoi trebuie aplicată Apostila de la Haga, dacă statul e semnatar al Convenției de la Haga din 1961. Dacă statul nu e semnatar, e nevoie de supralegalizare - legalizare la autoritățile locale, apoi la ambasada sau consulatul român. După apostilare sau supralegalizare, documentul trebuie tradus în română de un traducător autorizat de Ministerul Justiției și, în unele cazuri, notarul român cere și legalizarea traducerii.

Ce trebuie să conțină procura ca să nu fie refuzată la notar?

O procură specială imobiliară completă trebuie să conțină:

• identificarea mandantului și a mandatarului;
• calitatea în care acționează mandantul - vânzător, cumpărător sau promitent;
• imobilul exact - adresă, număr cadastral, carte funciară;
• dreptul de a semna atât antecontractul, cât și contractul final de vânzare-cumpărare, plus actele accesorii de carte funciară;
• pentru cumpărare cu credit ipotecar, dreptul explicit de a semna și contractul de ipotecă;
• de preferat, prețul (sau un preț minim), moneda, modalitatea de plată și contul bancar în care se virează banii.

Lipsa detaliilor de la ultimul punct - contul bancar și modalitatea de plată - e unul dintre cele mai frecvente motive de refuz la notarul din România.

Cum se traduce și se legalizează procura făcută la notar străin?

Traducerea trebuie făcută de un traducător autorizat de Ministerul Justiției din România, fidelă și completă față de original. Fără traducere autorizată, procura nu poate fi folosită la o tranzacție imobiliară, oricât de corectă ar fi din punct de vedere al formei din țara de origine. Cel mai sigur pas, înainte de a merge la notarul local sau la consulat, este să trimiți o copie a proiectului de procură biroului notarial din România care va instrumenta vânzarea sau cumpărarea, ca acesta să confirme dacă mențiunile sunt suficiente. Eviți astfel surprizele de ultim moment, când documentul e deja apostilat și tradus, dar notarul din România îl respinge pentru o formulare lipsă.

Cât timp e valabilă procura?

Dacă nu se specifică un termen, procura e valabilă 3 ani de la data autentificării, conform Codului civil. Excepția o reprezintă procurile date pentru încheierea unui act juridic determinat - cum e vânzarea unui anumit imobil - care încetează automat în momentul în care actul respectiv a fost încheiat, indiferent de cei 3 ani. Practic, o procură de vânzare pentru un apartament anume se "consumă" la semnarea contractului de vânzare al acelui apartament și nu mai poate fi refolosită pentru altă tranzacție.

Când refuză notarul din România procura?

Cele mai frecvente motive de refuz: procura e generală, nu specială; lipsesc detaliile bancare pentru virarea prețului; imobilul nu e identificat suficient de precis; traducerea nu e făcută de un traducător autorizat sau nu e legalizată când notarul o cere; sau procura nu a fost verificată în RNNEPR - notarul român verifică obligatoriu acest registru înainte de autentificare, ca să se asigure că procura nu a fost revocată între timp. Autentificarea la distanță, prin video, e în general refuzată de notarii români pentru actele de dispoziție asupra imobilelor, din cauza riscului de viciere a consimțământului - deci nu te baza pe o soluție complet online.

Pe lângă procură, vânzătorul are nevoie și de certificatul de atestare fiscală, iar dacă imobilul se vinde către un cetățean străin, se aplică reguli suplimentare de verificare. Restul actelor cerute la notar sunt descrise în ghidul despre actele necesare la vânzare. Fie că vinzi un imobil moștenit din străinătate sau cumperi de la distanță, dacă ai ajuns la faza de vânzare poți publica gratuit anunțul.