Grila notarială 2026: ce este și cum îți schimbă taxele

„Grila notarială" nu e un act al notarilor și nu e o listă de prețuri. E denumirea populară a studiului de piață pe care fiecare Cameră a Notarilor Publici îl comandă unor evaluatori autorizați și îl actualizează cel puțin o dată pe an. Studiul conține valorile minime consemnate pe piața locală în anul precedent, iar rolul lui e strict fiscal: sub acele valori, statul nu acceptă să calculeze taxele.

Ce spune legea, exact?

Temeiul e articolul 111 alineatul (5) din Codul fiscal, în forma dată de Legea 301/2021:

„Camerele notarilor publici actualizează cel puțin o dată pe an studiile de piață întocmite de experți evaluatori autorizați în condițiile legii, care trebuie să conțină informații privind valorile minime consemnate pe piața imobiliară specifică în anul precedent, și le comunică direcțiilor generale regionale ale finanțelor publice din cadrul A.N.A.F."

Trei lucruri de reținut din text: studiile nu le fac notarii, ci evaluatori autorizați; conțin valori minime, nu de piață; și se comunică ANAF, ceea ce explică de ce contează la impozitare.

Ce se întâmplă dacă vinzi sub grilă?

Aici s-a schimbat regula, iar majoritatea articolelor de pe internet încă descriu varianta veche. Până în 2024, notarul doar notifica ANAF. Din 5 decembrie 2024, prin OUG 138/2024, s-a introdus alineatul (4^1) la articolul 111: dacă valoarea declarată e mai mică decât valoarea minimă din studiul de piață, baza de calcul al impozitului devine valoarea din grilă.

Consecința practică e dură: dacă vinzi cu adevărat mai ieftin decât grila, pentru că apartamentul e degradat, pentru că ai nevoie urgentă de bani sau pentru că ai vândut unei rude, plătești impozit pe un venit pe care nu l-ai încasat. Cotele rămân cele din 2023: 3% dacă ai deținut imobilul până la 3 ani inclusiv, 1% peste 3 ani, fără niciun plafon neimpozabil. Mecanismul complet e în ghidul despre impozitul la vânzarea unui imobil.

Ce altceva urcă odată cu impozitul?

Grila nu atinge doar impozitul. Aceeași valoare minimă se propagă în tot lanțul de costuri al tranzacției:

Cine plătește ce este însă cutumă, nu regulă legală. Legea desemnează contribuabilul impozitului, dar nu impune cine suportă onorariul sau intabularea; se negociază. Detaliile de cost sunt în ghidul despre taxele notariale la vânzare-cumpărare.

Cine face grila și cine o aprobă?

În România există 15 Camere ale Notarilor Publici, câte una în circumscripția fiecărei curți de apel, fiecare acoperind mai multe județe: Alba Iulia, Bacău, Brașov, București, Cluj, Constanța, Craiova, Galați, Iași, Oradea, Pitești, Ploiești, Suceava, Târgu Mureș și Timișoara. Camera contractează o firmă de evaluare, iar studiul se aprobă prin decizie a Colegiului director, de regulă în decembrie, pentru anul următor.

Diviziunea de responsabilitate contează dacă ajungi să contești ceva: evaluatorul selectează valorile minime pe tipuri de proprietate și zone, dar încadrarea imobilului tău concret în tip, zonă și subzonă o face notarul. O stradă aflată la limita a două zone sau un an de construcție incert schimbă direct suma pe care o plătești.

De unde iei grila pe județul tău?

Studiile sunt publice și gratuite. Sursa centrală e portalul Uniunii Naționale a Notarilor Publici, unde sunt urcate studiile tuturor Camerelor, arhivate pe ani. Camera Notarilor Publici București publică separat, pe site propriu, pentru București, Ilfov, Călărași, Giurgiu, Ialomița și Teleorman; fișierele acolo sunt foarte mari, de ordinul sutelor de megaocteți, iar Camera recomandă descărcarea, nu deschiderea în browser.

Dacă ai nevoie de un înscris oficial, nu doar de informație, Camerele eliberează extrase contra cost: la București costă 121 lei cu TVA pentru fiecare imobil și an, la Iași 73,78 lei. Documentul integral rămâne însă gratuit online.

Cum se citește o grilă?

Nu e un singur tabel. Valorile se diferențiază după mai multe criterii, iar cifra corectă apare doar după ce aplici regulile de corecție din studiu:

• Zona și subzona din localitate. Bucureștiul are chiar un index alfabetic al străzilor, cu precizări pentru cele care traversează mai multe zone.
• Anul construcției, pe intervale (de exemplu până în 2004 față de după 2005).
• Tipul imobilului și numărul de camere. De regulă, cu cât apartamentul are mai multe camere, cu atât valoarea pe metru pătrat scade.
• Etajul și gradul de confort, cel puțin în studiile care le prevăd explicit.
• Regimul de înălțime și soluția constructivă, la case.

Moneda diferă de la o Cameră la alta, ceea ce surprinde pe mulți: studiile pentru Timiș, Constanța sau București sunt exprimate în euro, cele pentru Cluj sau Sibiu în lei. La grilele în euro, conversia se face la cursul de la data actului.

La case, terenul și construcția se evaluează separat și se adună. La apartamente, cota-parte indiviză de teren e deja inclusă în valoarea construcției, dar numai până la limita amprentei la sol; ce depășește se adaugă separat. Diferența dintre suprafețe e explicată în ghidul despre suprafața utilă și cea construită.

O regulă pe care o ratează site-urile care republică doar tabelele: studiul se folosește în întregul lui. Anexele cu valori nu au sens fără regulile de corecție care le însoțesc, iar acelea nu se copiază.

La ce NU se folosește grila?

Nu la impozitul local pe clădiri. E confuzia cea mai frecventă. Am verificat în forma consolidată a Codului fiscal: sintagma „studiu de piață" apare de cinci ori în tot codul, toate cele cinci în articolul 111. Impozitul pe clădirile rezidențiale se calculează prin înmulțirea suprafeței construite desfășurate cu valorile impozabile dintr-un tabel propriu, de la articolul 457, iar la clădirile nerezidențiale ale persoanelor fizice legea cere un raport de evaluare, nu grila. Vezi ghidul despre impozitul local pe casă și teren.

Nu ține loc de evaluare. Punctul de vedere al ANEVAR e explicit: studiile notariale „nu estimează valoarea individuală a proprietății, ci o valoare pe diverse zone arbitrar stabilite", iar valoarea din ele „nu poate fi asimilată cu valoarea de piață" din standardele de evaluare. Băncile cer raport de evaluare, nu grilă. Evaluatorii înșiși scriu în studii că folosirea valorilor „ca justificare a prețului unor tranzacții imobiliare nu este recomandată" și că „nu se exclude posibilitatea unor valori mai mici". Pentru prețul real de vânzare, vezi ghidul despre cum stabilești prețul corect.

Poate notarul să refuze actul? Poate ANAF să revină?

Da, în ambele cazuri. Notarul are obligația să ceară părților valoarea reală și să le explice consecințele nedeclarării ei, iar dacă are îndoieli privind sinceritatea valorii declarate, ținând seama și de studiul de piață, poate refuza întocmirea actului printr-o încheiere motivată, care indică și calea de atac.

ANAF poate reveni și după autentificare. Dacă se constată erori sau omisiuni la calculul impozitului, notarul comunică organului fiscal, care emite decizie de impunere; debitorul rămâne contribuabilul. Dreptul organului fiscal de a stabili creanțe se prescrie în 5 ani, termen care începe să curgă de la 1 iulie a anului următor celui pentru care se datorează obligația, și urcă la 10 ani dacă la mijloc e o faptă prevăzută de legea penală.

Grila se schimbă și în cursul anului

Studiul aprobat în decembrie nu e înghețat până la 31 decembrie anul următor. Camerele publică erate, anexe revizuite și republicări, iar actualizările se aplică de la întâi ale lunii următoare comunicării lor către finanțele publice. Dacă pregătești o tranzacție, verifică versiunea valabilă la data actului, nu cea pe care ai descărcat-o cu luni în urmă.

Ai un imobil de vândut și vrei să știi de la ce valoare pornesc taxele? Vezi ce prețuri sunt cerute în zona ta și compară-le cu valorile din studiul Camerei tale.