Cum vinzi un apartament cu credit ipotecar în derulare
Pe scurt
Poți vinde oricând un apartament ipotecat: ceri băncii adeverința de sold și acordul de înstrăinare, iar la notar creditul se stinge direct din prețul încasat, urmată de radierea ipotecii din cartea funciară. Excepție: locuințele Noua Casă au interdicție de vânzare 5 ani. Acordul băncii poate dura câteva săptămâni - cere-l din timp.
Majoritatea apartamentelor cumpărate în ultimii ani au o ipotecă înscrisă în cartea funciară. Vestea bună: poți vinde un apartament cu credit în derulare - e o procedură standard, pe care notarii și băncile o fac zilnic. Cheia e să implici banca din timp.
Se poate vinde un apartament ipotecat?
Da. Ipoteca nu te împiedică să vinzi - ea garantează doar că banca își recuperează creditul din preț. La semnare, o parte din prețul plătit de cumpărător merge direct către bancă pentru stingerea soldului, iar diferența îți rămâne ție. După stingere, ipoteca se radiază din cartea funciară.
Care sunt pașii, în ordine?
- Ceri băncii o adeverință de sold - suma exactă necesară pentru rambursarea integrală anticipată la o dată anume.
- Ceri acordul băncii pentru înstrăinare - unele bănci îl emit în câteva zile, altele în câteva săptămâni. Cere-l imediat ce ai un cumpărător serios.
- Semnezi antecontractul cu termen suficient pentru actele băncii - vezi ghidul despre antecontract și avans.
- La notar: cumpărătorul (sau banca lui) virează soldul direct în contul băncii tale, iar diferența ție.
- Radierea ipotecii: după încasarea soldului, banca emite acordul de radiere, iar notarul îl depune la OCPI.
Ce se întâmplă dacă și cumpărătorul ia credit?
E scenariul cel mai frecvent și funcționează: banca cumpărătorului plătește soldul către banca ta, restul către tine, iar noua ipotecă se înscrie după radierea celei vechi. Notarul coordonează ordinea operațiunilor - tu doar pregătește actele din timp.
Plătesc comision dacă închid creditul anticipat?
Conform OUG 52/2016, la creditele imobiliare cu dobândă variabilă rambursarea anticipată e fără comision. La dobândă fixă, comisionul e de maximum 1% (0,5% dacă a rămas mai puțin de un an din contract).
Pot vinde o locuință Noua Casă?
Doar după 5 ani de la cumpărare - programul impune interdicție legală de înstrăinare, notată în cartea funciară. Detalii în ghidul despre programul Noua Casă.
Ce greșeli să eviți?
- Nu semna un antecontract cu termen scurt înainte să ai acordul băncii - riști să pierzi avansul.
- Nu încasa banii „pe mână”, ocolind banca - ipoteca rămâne înscrisă și cumpărătorul poate bloca tranzacția.
- Spune-i cumpărătorului de la început că imobilul are ipotecă - apare oricum în extrasul de carte funciară (vezi ghidul despre extras).
Ai clarificat situația cu banca? Publică gratuit anunțul de vânzare - menționează în descriere că actele sunt pregătite.
Întrebări frecvente
Pot vinde apartamentul dacă mai am credit pe el?
Da, e o procedură standard: soldul creditului se stinge din prețul de vânzare, direct la notar, apoi ipoteca se radiază din cartea funciară.
Cât durează acordul băncii pentru vânzare?
De la câteva zile la câteva săptămâni, în funcție de bancă. Cere adeverința de sold și acordul de înstrăinare imediat ce ai un cumpărător serios.
Plătesc penalizare dacă închid creditul anticipat?
La dobândă variabilă, nu (OUG 52/2016). La dobândă fixă, maximum 1% din suma rambursată anticipat (0,5% dacă a rămas sub un an).
Cumpărătorul meu ia tot credit - se poate?
Da, e scenariul cel mai frecvent: banca lui plătește soldul băncii tale, diferența ție, iar ipotecile se schimbă în cartea funciară în ordinea corectă, coordonate de notar.