Taxa pe lux la imobile 2026: cine plătește 0,9% și formularul 216

Taxa pe lux la imobile - numele popular al impozitului special pe bunurile imobile și mobile de valoare mare - se aplică în 2026 cu o cotă de 0,9%, doar persoanelor fizice care dețineau la 31 decembrie 2025 o clădire rezidențială cu valoarea impozabilă peste 2.500.000 de lei. Cota se aplică numai la diferența peste prag, înmulțită cu cota ta de deținere, nu la întreaga valoare a imobilului. Se declară și se plătește la ANAF, cu formularul 216, până pe 30 septembrie 2026 inclusiv.

Cine plătește taxa pe lux la imobile?

Persoanele fizice care, la data de 31 decembrie a anului fiscal anterior, aveau în proprietate sau în coproprietate o clădire rezidențială situată în România cu valoarea impozabilă peste 2.500.000 de lei. Regula e la art. 500^1 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal, în Titlul X^1, introdus prin Legea nr. 296/2023 și aplicabil din 1 ianuarie 2024. Trei consecințe practice pe care lumea le ratează:

• Data de referință e 31 decembrie a anului anterior. Dacă ai cumpărat casa în cursul lui 2026, pentru anul 2026 nu datorezi impozitul special, pentru că nu erai proprietar la 31 decembrie 2025. Prima declarație o depui în 2027.
• Pragul se raportează la fiecare clădire în parte, nu la suma proprietăților. Două case de câte 2 milioane de lei valoare impozabilă nu declanșează nimic.
• Persoanele juridice nu datorează impozitul pentru clădiri. Ele îl datorează doar pentru autoturisme cu valoare de achiziție peste 375.000 de lei, cu alt termen.

Clădirile nerezidențiale, precum spațiile comerciale sau birourile, nu intră niciodată în calcul, indiferent de valoare: legea trimite strict la definiția clădirii rezidențiale din art. 453 lit. f) din Codul fiscal, adică o construcție cu una sau mai multe camere folosite pentru locuit. Clădirea cu destinație mixtă are definiție proprie, la art. 453 lit. d), deci nu se încadrează în litera textului; dacă folosești o parte din imobil în scop comercial, cere confirmarea în scris a organului fiscal înainte să tragi concluzia.

Cum se calculează valoarea impozabilă care contează?

Valoarea impozabilă nu e prețul de piață și nici prețul din contract - e valoarea pe care primăria o calculează pentru impozitul local pe clădiri, după art. 457 din Codul fiscal. O găsești în decizia de impunere emisă de Direcția de Impozite și Taxe Locale. Formula, pe scurt:

1. suprafața construită desfășurată în metri pătrați (dacă nu poate fi măsurată pe conturul exterior, se ia suprafața utilă înmulțită cu 1,4);
2. înmulțită cu valoarea pe metru pătrat din tabelul legii: pentru 2026, 2.677 lei/mp la clădirile cu apă, canalizare, instalații electrice și încălzire (condiții cumulative) și 1.606 lei/mp fără acestea, la construcțiile din beton armat sau cărămidă arsă;
3. înmulțită cu coeficientul de corecție după rangul localității și zona din localitate (între 0,90 și 2,60);
4. redusă cu 15% dacă imobilul are între 50 și 100 de ani și cu 25% dacă are peste 100 de ani.

Reducerile de vechime de la pasul 4 au reapărut abia pe 27 februarie 2026, prin OUG nr. 9/2026: Legea nr. 239/2025 le ștersese de tot de la 1 ianuarie 2026. Ordonanța prevede și regularizarea sumelor plătite în plus între timp. Contează direct pentru pragul de 2,5 milioane: o vilă veche de peste un secol poate coborî sub prag doar din reducerea de 25%.

Un detaliu util: dacă primăria a calculat pentru clădirea ta o valoare impozabilă mai mare de 2.500.000 de lei, are obligația legală să te înștiințeze în scris până la 30 mai a anului respectiv și să comunice ANAF datele imobilului. Înștiințarea nu e însă o condiție a obligației tale - dacă nu ai primit-o, tot tu răspunzi de calcul și de declarație.

Cât plătești în practică: exemple de calcul

Se aplică 0,9% la diferența dintre valoarea impozabilă și pragul de 2.500.000 de lei, apoi se ține cont de cota de deținere. Pentru o casă cu valoare impozabilă de 3.500.000 de lei, deținută integral de o singură persoană, diferența e de 1.000.000 de lei, iar impozitul e de 9.000 de lei pe an. O clădire cu valoare impozabilă de exact 2.500.000 de lei sau mai puțin nu datorează nimic.

La coproprietate, fiecare declară partea lui. Formularul 216 calculează baza de impozitare ca diferență peste prag înmulțită cu cota de deținere: la o casă de 3.500.000 de lei ținută în cote egale de doi soți, fiecare are baza de 500.000 de lei și plătește 4.500 de lei, nu 9.000. Pragul rămâne însă al clădirii, nu al fiecărui coproprietar - o casă de 3.500.000 de lei deținută de doi oameni intră la impozit, chiar dacă niciunul nu deține singur peste 2,5 milioane.

Cum și până când declari: formularul 216?

Prin formularul 216, „Declarație privind impozitul special pe bunurile imobile și mobile de valoare mare", depus la ANAF - la organul fiscal central de la domiciliul tău, nu la primărie. Pentru clădirile rezidențiale, termenul de declarare și de plată este 30 septembrie 2026 inclusiv. Ce mai trebuie știut:

• se completează cu programul de asistență descărcat gratuit de pe anaf.ro și se transmite electronic, prin mijloace de transmitere la distanță;
• se generează câte o secțiune pentru fiecare clădire, iar numărul cadastral se completează obligatoriu dacă imobilul are unul atribuit; îl vezi în extrasul de carte funciară;
• declarația e titlu de creanță și produce efectele înștiințării de plată de la data depunerii;
• dacă ai greșit o cifră, o corectezi printr-o declarație rectificativă, bifând căsuța dedicată.

Ce s-a schimbat în vara lui 2026: formularul a fost înlocuit prin OPANAF nr. 917/2026, publicat în Monitorul Oficial nr. 646 din 5 august 2026, care a înlocuit cota de 0,3% cu cea de 0,9% în formular și în instrucțiuni. ANAF a publicat versiunea nouă a programului de asistență pe 12 august 2026. Dacă ai descărcat formularul mai devreme, ia-l din nou: la data verificării acestui ghid, broșura informativă a ANAF despre impozitul special încă afișa vechea cotă de 0,3%.

Unde se plătește taxa pe lux și ce se întâmplă dacă întârzii?

Impozitul e venit al bugetului de stat și se plătește tot până pe 30 septembrie, la organul fiscal central în raza căruia ai domiciliul, care îl administrează. Ordinul care aprobă formularul nu indică un cont dedicat, deci contul de virament îl confirmi la unitatea fiscală de care aparții sau la linia de asistență ANAF, 031.403.91.60. Dacă ai depășit termenul, situația se repară, dar costă:

Concluzia practică: chiar dacă ai depășit 30 septembrie, depune declarația și plătește cât mai repede - accesoriile curg zilnic, iar penalitatea de nedeclarare, de patru ori mai mare, se aplică abia dacă te găsește inspecția înaintea ta.

De ce ai putea intra peste prag în 2026 fără să te fi îmbogățit?

Pentru că valoarea din tabelul legii a crescut brusc, nu pentru că imobilul s-a schimbat. Legea nr. 239/2025 a urcat valoarea de referință la 2.677 lei/mp pentru clădirile cu utilități, de la nivelurile indexate local în 2025, care se situau în jurul a 1.470-1.490 lei/mp în orașele mari, adică o creștere de circa 80%. Până în 2025 fiecare consiliu local indexa tabelul cu inflația, așa că nivelul de pornire diferea de la un oraș la altul; pentru 2026 Codul fiscal exclude expres impozitul pe clădiri de la indexarea locală, deci 2.677 lei/mp e aceeași cifră peste tot.

În plus, aceeași lege a șters de la 1 ianuarie 2026 reducerile de vechime de 10%, 30% și 50% și coeficientul mai mic pentru apartamentele din blocuri cu peste 3 niveluri și 8 apartamente, iar OUG nr. 9/2026 a readus doar două trepte, de 15% și 25%. Rezultatul: proprietari care în 2025 erau sub prag pot fi în 2026 peste 2,5 milioane de lei fără să fi făcut nimic la casă. Verifică valoarea impozabilă din decizia de impunere pe 2026, nu pe cea din anii trecuți, iar dacă suma ți se pare greșită contestă la primărie - taxa pe lux se calculează pe cifra comunicată de organul fiscal local, deci o eroare acolo se propagă.

Se plătește separat de impozitul local anual pe clădire?

Da, sunt două obligații distincte, la două autorități diferite. Impozitul local pe clădiri și teren se plătește oricum la primărie, în două rate, până pe 31 martie și 30 septembrie, indiferent de valoarea imobilului. Taxa pe lux e un impozit special suplimentar, se declară la ANAF prin formularul 216 și se plătește o singură dată pe an. Cele două nu se compensează: faptul că ai achitat impozitul local la primărie nu te scutește de nimic.

Taxa pe lux la autoturisme: aceeași declarație, alt termen

Secțiunea 2 din formularul 216 acoperă autoturismele cu valoare de achiziție individuală peste 375.000 de lei, unde cota e tot 0,9%, aplicată la diferența peste plafon. Aici sunt vizate și persoanele fizice, și persoanele juridice, impozitul se datorează timp de 5 ani de la predarea-primirea autoturismului, iar termenul de declarare și plată este 31 decembrie, nu 30 septembrie.

Ce se schimbă din 2027?

Nu există, la data verificării, niciun act adoptat care să modifice taxa pe lux din 2027. Riscul vine din altă parte: dacă trecerea impozitului local la valoarea de piață se aplică într-adevăr de la 1 ianuarie 2027, baza de calcul a taxei pe lux se schimbă odată cu ea și mult mai multe imobile ar depăși pragul de 2,5 milioane de lei. Regulile de calcul nu erau însă adoptate, iar reforma a fost deja amânată de două ori - detaliile, în ghidul despre impozitarea la valoarea de piață. Tratează orice cifră vehiculată pentru 2027 ca estimare.

Dacă te gândești să vinzi imobilul, vezi și ghidul despre impozitul la vânzare și pe cel despre certificatul de atestare fiscală cerut la notar. Iar când ești gata, îți poți publica gratuit anunțul.