Apartament cu chiriaș: ce se întâmplă cu contractul la vânzare
Pe scurt
Când vinzi un apartament închiriat, contractul de închiriere nu încetează automat - dacă era opozabil cumpărătorului (înregistrat la ANAF cu dată anterioară vânzării, notat în cartea funciară sau autentificat notarial), noul proprietar preia locul tău de locator, cu toate drepturile și obligațiile. Chiriașul nu poate bloca vânzarea și, în general, nu are drept de preempțiune la cumpărarea locuinței.
Un apartament închiriat se poate vinde oricând - chiriașul nu poate bloca tranzacția. Ce se schimbă e cine devine locator: dacă închirierea era opozabilă cumpărătorului la data vânzării, contractul continuă nemodificat, iar noul proprietar preia automat toate drepturile și obligațiile tale față de chiriaș (art. 1811-1813 Cod Civil).
Contractul de închiriere supraviețuiește vânzării?
Ca regulă, da. Codul Civil reglementează o subrogare legală: cumpărătorul ia locul vânzătorului ca locator, cu aceleași drepturi (încasează chiria) și obligații (respectă durata contractului, garanția depusă de chiriaș) - fără să fie nevoie de un contract nou. Chiriașul continuă să plătească aceeași chirie, la aceleași condiții, doar către un alt proprietar.
Când poate cumpărătorul să încheie totuși contractul mai devreme?
În două situații: dacă părțile au prevăzut expres, în contractul de închiriere inițial, că vânzarea îl încetează, sau dacă închirierea nu era opozabilă cumpărătorului. În acest ultim caz, cumpărătorul poate cere încetarea, dar trebuie să dea chiriașului un preaviz de două ori mai mare decât termenul obișnuit - iar pe durata preavizului, chiriașul continuă să folosească locuința.
Cum devine opozabil un contract de închiriere unui viitor cumpărător?
| Situație | Condiție de opozabilitate |
|---|---|
| Imobil înscris în cartea funciară | locațiunea a fost notată în cartea funciară |
| Imobil neînscris în cartea funciară | contractul are dată certă anterioară vânzării |
| Contract autentificat la notar | opozabil de la data autentificării |
Cea mai simplă și mai des folosită metodă de dată certă e înregistrarea la ANAF (formular C168, obligatorie oricum în 30 de zile de la semnare). Simpla cunoaștere de către cumpărător că apartamentul e închiriat nu ține loc de dată certă - fără înregistrare sau formă autentică, cumpărătorul nu e obligat să respecte contractul. Detalii despre procedură, în ghidul despre contractul de închiriere și înregistrarea la ANAF.
Are chiriașul drept de preempțiune la cumpărarea locuinței?
Nu, ca regulă. Art. 1828 Cod Civil dă chiriașului un drept de preferință doar atunci când același proprietar vrea să încheie un nou contract de închiriere pentru aceeași locuință - nu și atunci când proprietarul vinde imobilul unui terț. Există o dezbatere doctrinară pornind de la trimiterea din alin. (2) al articolului la regulile de preempțiune din materia vânzării, dar aceasta se referă tot la procedura de reînchiriere, nu la vânzare. În practică, un chiriaș nu are un drept legal de a fi preferat la cumpărare, spre deosebire, de exemplu, de arendașul unui teren agricol.
Ce pași practici ai ca vânzător?
- Informează chiriașul din timp despre vânzare, chiar dacă nu ești obligat legal - reduce fricțiunile la vizionări.
- Predă cumpărătorului o copie a contractului și dovada garanției de chirie încasate.
- Include în actul de vânzare o clauză clară despre preluarea contractului de închiriere de către cumpărător.
- Actualizează înregistrarea la ANAF (C168) cu datele noului proprietar.
Dacă, dimpotrivă, chiriașul nu își respectă obligațiile și vrei să închei contractul înainte de vânzare, procedura e diferită - vezi ghidul despre drepturile chiriașului și proprietarului la evacuare.
Cum afectează un chiriaș prețul de vânzare?
Un apartament ocupat se vinde de regulă sub prețul unuia liber - cumpărătorii care vor să locuiască ei înșiși preferă un apartament liber, greu de vizitat în detaliu și greu de predat imediat după actul de vânzare, iar cei care rămân interesați sunt mai ales investitori, care negociază ținând cont de chiria existentă. Dacă vinzi unui investitor, un contract de închiriere solid și cu chirie la nivelul pieței poate fi chiar un argument de vânzare, nu un obstacol - vezi ghidul despre randamentul unei investiții imobiliare. Dacă vrei să vinzi la prețul unui apartament liber, ia în calcul să negociezi cu chiriașul o eliberare anticipată, cu un termen realist de mutare, înainte de a lista anunțul.
Vrei să vinzi sau să închiriezi un apartament? Publică gratuit anunțul - primul e gratuit, indiferent dacă apartamentul e liber sau are chiriaș în el.
Întrebări frecvente
Chiriașul poate bloca vânzarea apartamentului?
Nu. Poate rămâne în locuință, cu drepturile din contract, dacă acesta era opozabil cumpărătorului, dar nu se poate opune vânzării în sine.
Trebuie să fac un contract nou de închiriere cu noul proprietar?
Nu, dacă vechiul contract era opozabil - continuă nemodificat, doar cu alt locator.
Ce se întâmplă cu garanția de chirie plătită de chiriaș?
Se transferă cumpărătorului, odată cu obligațiile de locator - vânzătorul trebuie să o predea sau să justifice reținerea ei.
Are chiriașul întâietate la cumpărarea apartamentului?
Nu, ca regulă generală. Dreptul de preferință din Codul Civil se aplică doar la reînchiriere, nu la vânzarea către un terț.
Se vinde mai greu un apartament cu chiriaș?
De regulă da, față de unul liber - dar poate fi un argument în plus pentru cumpărătorii-investitori, dacă chiria e la nivelul pieței.