Ieșirea din indiviziune la un imobil moștenit de mai mulți
Pe scurt
După succesiune, moștenitorii dețin imobilul în indiviziune - cote ideale, nu camere concrete. Ca să-l vândă întreg, trebuie fie acordul tuturor, fie partaj: la notar (prin înțelegere) sau în instanță, unde judecătorul poate dispune atribuirea cu sultă sau vânzarea la licitație. Nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune.
Certificatul de moștenitor nu împarte imobilul - îl lasă în indiviziune: fiecare moștenitor are o cotă abstractă (1/2, 1/3), nu o parte concretă. De aici încep, de obicei, complicațiile: unul vrea să vândă, altul să păstreze, al treilea nu răspunde la telefon.
Ce înseamnă indiviziunea, practic?
Toți moștenitorii sunt proprietari pe cote-părți asupra întregului imobil. Nimeni nu poate vinde imobilul întreg singur, dar orice act de dispoziție asupra întregului cere acordul unanim. De aceea, un singur moștenitor care se opune blochează vânzarea - până la partaj.
Cum se iese din indiviziune prin bună înțelegere?
Prin partaj voluntar la notar: moștenitorii semnează actul de partaj în formă autentică și aleg una dintre variante:
- Vânzarea imobilului și împărțirea prețului pe cote - cea mai frecventă;
- Atribuirea către unul, cu plata unei sulte către ceilalți;
- Partajul în natură (la case sau terenuri care se pot diviza - vezi ghidul despre dezmembrarea terenului).
Costul: onorariul notarial pe grilă, raportat la valoarea masei partajate.
Ce faci dacă un moștenitor refuză să vândă?
Introduci o acțiune de partaj judiciar - art. 669 Cod Civil e categoric: nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune, iar partajul poate fi cerut oricând, de oricare coproprietar. Instanța încearcă întâi atribuirea cu sultă; dacă nimeni nu poate sau nu vrea să preia imobilul, dispune vânzarea la licitație publică (vezi ghidul despre licitațiile imobiliare) și împărțirea prețului. Taxa de timbru e 3% din valoarea masei, iar procesul poate dura ani - argumentul cel mai bun pentru o înțelegere.
Pot să-mi vând doar cota mea?
Da - cota-parte ideală poate fi vândută liber, fără acordul celorlalți. În practică însă, cumpărătorii de cote sunt rari și prețul e mult sub valoarea proporțională: cumpărătorul intră în indiviziune cu străini și va trebui să facă el partajul.
Ce se întâmplă cu impozitele?
Partajul succesoral nu e transfer impozabil. La vânzarea ulterioară a imobilului, perioada de deținere curge de la data decesului autorului - detalii în ghidurile despre succesiune și impozitul la vânzare.
Moștenitorii s-au înțeles pe vânzare? Publică gratuit anunțul - specifică în descriere că succesiunea e dezbătută și actele sunt la zi; e un plus real pentru cumpărători.
Întrebări frecvente
Fratele meu refuză să vândă apartamentul moștenit - ce pot face?
Poți cere oricând partajul judiciar (art. 669 Cod Civil). Instanța atribuie imobilul unuia cu sultă sau dispune vânzarea la licitație și împărțirea prețului.
Pot vinde doar cota mea de 1/2 din imobil?
Da, fără acordul celorlalți. Practic însă, cotele se vând greu și mult sub valoarea proporțională - cumpărătorul preia el problema partajului.
Cât costă ieșirea din indiviziune?
La notar: onorariul pe grilă, raportat la valoarea imobilului. În instanță: taxă de timbru de 3% din valoarea masei, plus expertize - și o durată de la luni la ani.
Se plătește impozit la partajul moștenirii?
Nu, partajul nu e transfer impozabil. Impozit apare doar la vânzarea imobilului către un terț (1%/3%, cu deținerea calculată de la data decesului).